|
ช่วงนี้เป็นช่วงการซื้อบ้าน ซื้อเป็น family home ของครอบครัวเรา
เพราะที่ผ่านมา มันเป็นการซื้อเพื่อการลงทุน ดังนั้นหลักในการขอทำเรื่องกู้เงินก็จะมีรายละเอียดปลีกย่อยที่แตกต่างกันออกไปและก็มีอะไรหลายอย่างที่เราต้องศึกษาและเรียนรู้ ที่ผ่านมาเราซื้อ apartment เพื่อการลงทุน ราคามันก็ไม่ได้เยอะมาก เวลาทำเรื่องกู้เรื่องอะไรเราก็ไม่ค่อย worries มากเพราะเราก็พอรู้ศักยภาพทางด้านการเงินของเราอยู่ แต่ตอนนี้จะซื้อบ้านเพื่ออยู่เอง สนนราคามันก็อีกรูปแบบหนึ่ง มันก็มีอะไรก็จะต้องคิดเยอะ ต้องวางแผนกันเยอะ เรามี investment apartment อยู่ 2 หลังที่จ่ายตังค์หมดแล้ว ไม่ติด mortgage และก็มีอีก 1 หลังก็ยังติด mortgage อยู่แต่ก็ไม่มากนัก สิ่งที่เราอยากจะบอกกันหลาย ๆ คนก็คือ: 1. ที่ประเทศออสเตรเลีย เราไม่สามารถเอาบ้านเข้าธนาคารเพื่อกู้เงินออกมาได้ มันไม่เหมือนที่เมืองไทย ที่เมืองไทยเราสามารถเอาบ้านเอาที่ดินเข้าธนาคารแล้วก็กู้เงินออกมาได้ ก็นี่แหละที่มาของที่ดินและก็บ้านที่เมืองไทยที่โดนยึดกันเยอะ ๆ แต่ที่ประเทศออสเตรเลียไม่มีแบบนั้น ดังนั้น apartment 2 หลังที่เรามี เราจะเอาไปเข้าธนาคารแล้วขอเงินกู้ออกมาก็ไม่ได้ หลาย ๆ คนอาจจะคิดว่าก็เอาไป re-finance ไง อ๋อ.... ไม่ได้จ๊ะ re-finance ต้องเป็นบ้านหรือ apartment ที่ยังผ่อนไม่หมดเท่านั้น บ้านหรือ apartment ที่ผ่อนหมดแล้วหรือไม่ได้เป็นหนี้ธนาคาร จะมาทำเป็น re-finace ไม่ได้ (read point 2) 2. Refinance คือการที่เราตอนนี้ผ่อนบ้านอยู่กับธนาคาร 1 อย่างเช่น WestPac สมมุติว่าตอนนี้เราผ่อนบ้านอยู่กับ WestPac ดอกเบี้ย 4.00% และมีหนี้อยู่ประมาณ $200,000.00 ถ้าเรา refinance ก็หมายความว่าเราจะไปยืมเงินมาจากธนาคารอื่นมาปิด WestPac สมมุติว่าดอกเบี้ยของ NAB อยู่ที่ 3.25% ซึ่งก็ถือว่าถูกและประหยัดกว่า WestPac การ refinance ก็คือ - เราไปทำเรื่องกู้กับ NAB แล้วให้ NAB มาจ่าย $200,000 ที่เราเป็นหนี้กับ WestPac - แล้วเราก็ไปผ่อน $200,000 กับ NAB ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ถูกกว่า นั่นก็คือเราจ่ายดอกเบี้ยอยู่ที่ 3.25% แทนที่จะจ่าย 4.00% ที่ WestPac อย่างนี้เป็นต้น แบบนี้แหละเราเรียกว่า re-finance 3. Redraw คือการถอนเงินออกจากบัญชีที่เราทำงานผ่อนบ้าน สมมุติว่าเราซื้อบ้านราคา $700,000 แล้วก็ผ่อนกับ WestPac ด้วยดอกเบี้ยที่ 4.00% - สมมุติว่าราคาบ้าน $700,000 เรากู้มาแค่ $500,000 ซึ่งก็แสดงว่าเราเป็นหนี้ธนาคารแค่ $500,000 + ดอกเบี้ย 4.00% - เราก็ผ่อนบ้านมาเรื่อย ๆ 2-3 ปี ช่วงไหนเรามีเงินเยอะ เราก็รีบโปะ สมมุติว่าเราจ่ายธนาคารไปแล้วซัก $300,000 เหลือเป็นหนี้ $200,000 + ดอกเบี้ย - เรากำลังจะซื้อบ้านอีกหลังราคา $800,000 (สมมุติ) เราทำเรื่องกู้แล้ว นั่น นี่ โน่น ที่ NAB แต่เงินมันยังขาดอยู่ $250,000 - อ้าว เฮ้ย เรามีเงินที่เราผ่อนบ้านอีกหลังอยู่ที่ WestPac หนิ เราผ่อนไปแล้ว $300,000 เราก็สามารถ redraw เงินตรงนั้นออกมาได้ $250,000 เพื่อที่จะมาโปะบ้านอีกหลังที่เราซื้อ $800,000 ที่เงินมันยังขาดไป บางทีชีวิตมันก็ no choice เราก็ต้องถอนตัวนั้นออกมา ก็แสดงว่าเราก็จะเป็นหนี้กับ WestPac $200,000 + $250,000 ที่ redraw ออกมา + ดอกเบี้ย 4.00% และก็เป็นหนี้กับ NAB เพราะซื้อบ้านอีกหลัง ก็แสดงว่าเราเป็นหนี้ 2 ที่ ซึ่งบางทีเราก็ต้องคิดให้ดี ๆ สุดท้ายแล้วเราก็ต้องดูศักยภาพในการจ่ายคืนของเราด้วย ว่าเราไหวไหม อย่าทำอะไรเกินตัว ถ้าเราคิดว่าเราไหว ก็จัดการเลยสิจ๊ะ รออะไร นี่แหละ redraw กับ refinance ไม่เหมือนกัน และที่ประเทศออกสเตรเลียก็ไม่สามารถเอาบ้านเข้าไปเป็นหลักค้ำประกันได้ มันช่วยได้แค่ในเรื่องของ equity ที่เราเคย post ไปเมื่ออาทิตย์ที่แล้ว หากชีวิตยังไม่สิ้น ก็ต้องดิ้นกันต่อไป ช่วงนี้เราก็วิ่งวุ่นอยู่กับเอกสารการขอทำ pre-approved home loan
ปรากฎว่า pre-approved ได้น้อยมาก เราก็งง ว่า huh อะไรนะ เรามี equity ตั้งเยอะแยะ ทำไมกู้ได้แค่นี้ แต่ก็นั่นแหละ ทุกสิ่งอย่างในชีวิตมันคือการเรียนรู้ เราก็จะได้รู้ว่า มุมมองของ bank เขาเป็นอย่างไร มันแตกต่างจากมุมมองของเราแบบไหน และเราจะต้องทำยังไงเราถึงจะกู้ได้มากกว่านี้ เรากู้ home loan กับ RAMS มาแล้ว 2 ครั้ง ก็ไม่เห็นมีปัญหา เราก็คิดว่าทุกอย่างมันจะต้องผ่านฉลุย อะไรประมาณนี้ โอ๊ว เปล่าเลย ทุกปี สถานการณ์การทำงานเปลี่ยน ความสามารถในการจ่ายเงินคืนให้ bank เปลี่ยน ไอ้เราก็คิดว่า เฮ้ย apartment 2 หลังที่เรากู้มา หลังแรกเราจ่ายหมดภายใน 2 เดือนนะ และหลังที่ 2 ก็ประมาณ 9 เดือนนะ เปล่าเลย ธนาคารเขาไม่ได้สนใจอะไรตรงจุดนั้นเลย เขาจะดูแค่ว่า รายได้เธอตอนนี้เท่าไหร่ เธอจะมีกำลังในการจ่ายเงินคืนมั้ย ธนาคารเขาคิดแค่นี้จริง ๆ วงเงินที่เราต้องการกู้ตอนนี้ กับวงเงินที่เรากู้ตอนซื้อ investment properties มันก็แตกต่างกัน เราจะคิดเหมารวมเอาว่า เฮ้ยที่ผ่าน ๆ มาเราก็กู้ได้ ตอนนี้เราก็ต้องกู้ได้ด้วยสิ เปล่าเลย การกู้แต่ละครั้ง ก็ต้องมานั่งดู liability และ asset มันใหม่หมดเลย ก่อนที่จะทำเรื่อง pre-approved กับ RAMS เราก็คิดว่าเรามี equity เยอะอยู่นะ Equity ก็คือทรัพย์สินที่เรามี ก็ investment properties ที่เรามี + กับหุ้นใน stock market ก็เยอะอยู่ Liability เราแทบจะไม่มีอะไรเลย ก็มีแค่ AMex card 1 ใบ ซึ่งก็ไม่เคยเป็นหนี้เลย จ่ายหมดทุก ๆ เดือน และก็ investment property หลังที่ 3 ที่เราซื้อช่วง Jan 2020 ซึ่งก็เหลือไม่กี่เท่าไหร่เอง เราก็คิดว่า เฮ้ย equity เราเยอะ เราต้องกู้ได้เยอะสิ เปล่าเลย equity ก็คือ equity loan servicing ก็คือ loan servicing มันคนละส่วนกัน ต้องแยกกันให้ออก loan servicing หรือเรียกกันสั้น ๆ ว่า "servicing" คือความสามารถหรือศักยภาพในการจ่ายเงินคืนให้กับธนาคาร apartment 2 หลังแรกที่เราสามารถกู้ได้กับ RAMS ก็เพราะตอนนั้นเรายังรับราชการ ยังทำงานประจำอยู่ มี Payslip มีเงินเข้ามาทุก ๆ 2 weeks ว่างั้นเถอะ ธนาคารก็คำนวณมาว่า เออ คนนี้มันคงจะมีเงินเดือนมาจ่ายคืนให้กับธนาคารแหละ เพราะรับราชการหรือเป็นลูกจ้างที่มีรายได้แน่นอน แต่มาคราวนี้ เราไม่ได้สอนหนังสือแล้ว ไม่มี payslip ก็เลยต้องใช้ financial statement ของธุรกิจอย่างเดียว ซึ่งของเราก็มีของปี 2019 ยังไม่ได้ทำของปี 2020 เพราะธุรกิจสามารถยื่นช้าได้ 1 ปี ปรากฎว่าเรากู้ได้ แต่กู้ได้น้อยมาก ถ้าจะกู้ได้น้อยขนาดนั้น ก็เก็บเงินแล้วจ่ายสดไปเลยก็ได้มั้ง แต่จ่ายสดก็อีกแหละ เดี๋ยวก็ต้องจ่ายภาษีเพิ่มอีก นั่น นี่ โน่น และการจ่ายสดมันก็ไม่ใช่ทางออกของทุก ๆ เรื่องเสมอไป มันสบายใจ แต่ไม่มี leverage ซึ่งก็ไม่ดี สรุปคือ เราต้องยื่นภาษีของปี Jun 2020 แล้วค่อยทำเรื่อง pre-approved อีกรอบ คราวนี้นอกจาก RAMS แล้ว เราก็จีบ ๆ Aussie Home Loan เอาไว้ด้วย ก็ต้องมานั่งทำบัญชีกัน ทั้งของบริษัทและก็ทั้งส่วนบุคคล ก็ดีเหมือนกัน มันจะได้เสร็จ ๆ ไป ก็จะได้เอาตัวเลขของปี Jun 2020 มาใช้ในการขอ pre-approved home loan กันอีกรอบ ในขณะเดียวกันก็คงจะหยอดกระปุกต่ออีก 2-3 เดือน หยอดกระปุกเอาไว้เป็นแผนสำรอง เผื่อ pre-approved คราวนี้ ได้ตัวเลขไม่เท่าตามที่เราต้องการ ถ้ามันต้องจ่ายสด บางทีมันก็ต้องทำ เพราะเราก็อยากจะได้บ้านภายใน Dec 2020 ถ้าเรากู้ตังค์เพื่อมาซื้อ investment property ไม่มีปัญหาอะไรเลย เพราะ investment property ที่เราซื้อมันก็ไม่แพงอยู่แล้ว apartment เล็ก ๆ 2 ห้องนอน 60 ตารางเมตร แต่บ้านที่เราจะซื้อ มันคือบ้านและมีพื้นที่ มีที่ดินด้วย ไม่ใช่แค่ unit เฉย ๆ และบ้านที่พวกเราดูกันก็ประมาณ 500 - 650 ตารางเมตร ราคามันก็จะอีกแบบหนึ่ง เราไม่ต้องการบ้านหลังใหญ่ แต่เราต้องพื้นที่ ต้องการสวนหลังบ้าน เอาไว้ปลูผักเอาไว้กินเองตอนแก่ ก็แค่นั้นเอง ชีวิตบั้นปลายว่างั้นเถอะ รายละเอียดและ detail ต่าง ๆ มันก็เลยจะแตกต่างจากการซื้อ investment property นิดหนึง ทุกเหตุการณ์เราก็ได้เรียนรู้เสมอ อย่างน้อยเราก็รู้ว่า "อ๋อ equity มันคือแบบนี้นะ servicing มันคือแบบนี้นะ" แต่มันก็จะเป็นแค่ครั้งนี้ครั้งเดียวแหละ ที่มันอาจจะวุ่นวายหน่อย อาจจะด้วยวงเงินที่เราต้องการ ถ้าเสร็จจากการทำ pre-approved หรือ home loan ในครั้งนี้แล้ว ครั้งต่อ ๆ ไปก็คงจะเป็นแค่พวก investment properties แล้วหละ ซึ่งเราก็ซื้อไม่แพงอยู่แล้ว มันก็กู้ง่ายอยู่แล้ว ตรงนั้นไม่ได้หนักใจอะไร ก็เอาให้ผ่านเรื่องนี้ไปให้ได้ก่อน ถ้าผ่านตรงนี้ไปได้ ที่เหลือก็คงง่ายแล้วหละ เหนื่อยหน่อยนะช่วงนี้ เฮ้อ.... นานแล้วสินะที่เราไม่ได้มีการเคลื่อนไหวเรื่องชีวิตการลงทุนหรือว่าอะไรเลย
ก็เพราะช่วงนี้เราก็ busy วิ่ง วุ่น อยู่กับบ้านที่ต้องการที่จะซื้อ ซึ่งก็จะเป็น family home ของเรา ซึ่งเราก็กะว่า จะต้องจัดการให้เสร็จสรรพภายใน Dec 2020 ช่วงนี้ก็เลยต้องหยุดเรื่องการซื้อ investment properties ไปก่อน (ที่ออสเตรเลีย) ก็อยากจะให้มันเป็นเรื่อง ๆ ไป ทั้งที่บางทีก็เห็นบางหลังที่อยากจะซื้อเป็น investment properties นะ เพราะมัน match กับ investment profile ของเราทุกอย่าง แต่ก็ต้องหยุดเอาไว้ก่อน เราอยากจะให้มันเสร็จเป็นเรื่อง ๆ ไป ไม่งั้นเราก็จะ busy เรื่อง paperwork เกิน investment properties ที่เรามีอยู่ ที่ประเทศออสเตรเลีย ก็ดีหน่อย เพราะ 2 หลังก็ไม่มี mortgage แล้ว ก็เหลือแค่หลังเดียวที่ยังติด mortgage อยู่ มันก็เลยมาช่วยเป็น asset เป็น equity ในการที่จะกู้ซื้อบ้านหลังต่อไป; family home ของเรา investment properties ทั้ง 3 หลัง ก็มีคนเช่าอยู่หมดแล้ว ทุกหลังเป็น positive cashflow income หมด ก็เป็น passive income ไป ก็ถือว่าได้ทำตามเป้า ที่ได้วางเอาไว้ ปีต่อปี ส่วน condo ที่เมืองไทย ตอนนี้คนเช่าก็ย้ายออกแล้ว เจอพิษ Covid เข้าไป คนเช่าก็ไม่มีรายได้ เขาก็ต้องกลับต่างจังหวัด ตอนนี้ก็ว่างมา 1 เดือนแล้ว แต่เราก็โชคดีที่ condo ที่เมืองไทย เราก็ซื้อด้วยเงินสด ไม่ได้กู้ และอีกหลังก็กำลังจะเสร็จ Dec 2020 ปีนี้ หลังนี้ก็กะจะจ่ายสดเหมือนกัน แต่หลังต่อ ๆ ไปที่เมืองไทย ก็คงจะเริ่มกู้แล้วหละ เราก็ต้องเริ่มติดต่อธนาคารและสินเชื่อเอาไว้ เพราะจะให้เรามานั่งซื้อสดทุกหลัง เราก็คิดว่ามันไม่ leverage จ่ายสด คือมันสบายใจจริง แต่มันก็ scale มากไม่ได้ มันก็ต้องใช้ OPM (Other People Money) บ้างอะไรบ้าง เดี๋ยววันนี้ก็คงทักไปหาคนที่เขาเคยลงโฆษณาว่าอยู่ต่างประเทศก็ขอกู้เงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เมืองไทยได้ ที่เมืองไทย ต่อจากนี้ หลังที่ 4-5-6 ก็คงต้องใช้เงินกู้เข้ามาช่วย เพื่อที่จะให้ได้ leverage มากขึ้น ก็จะจ่ายสดเฉพาะช่วงที่มันทำเรื่องกู้ยากจริง ๆ เท่านั้น ก็กะว่าจะลองทำเรื่องกู้ดู ปีนี้; Dec 2020 เราก็ได้โควต้าของ condo ตามที่เราต้องการอยู่แล้ว ปีหน้า ถ้ากำลังเรายังมี เราก็จะ double up the speed ดูบ้าง เพื่อที่จะได้ครบตามจำนวนที่เราต้องการไว ๆ แต่ทั้งนี้และทั้งนั้นก็ต้องเข้ามาดูเรื่องเศรษฐกิจกันอีกรอบ การมี condo ที่เมืองไทย ไม่ใช่เรื่องง่ายเหมือนการมี investment properties ที่นี่ เพราะที่นี่หรือที่สิงคโปร์ เรามี real estate agent ดูแลให้เป็นเรื่องเป็นราว มันเป็นระบบ ถึงแม้เราจะโดนหักค่า management fee ก็ตามเถอะ มันก็ช่วยตัดปัญหาอะไรต่าง ๆ ไปได้เยอะ แต่ที่เมืองไทยนี่สิ เราก็เป็นแค่มดตัวเล็ก ๆ คนหนึ่ง เราไม่ได้มีทรัพย์สินมากพอที่จะต้องใช้ agent เข้ามาดูแล และระบบ real estat agent มันก็ไม่มีเหมือนต่างประเทศ ที่เมืองไทย เราก็เลยต้องใช้ระบบครอบครัวบริหารกันเอง ซึ่งก็มีข้อจำกัดเยอะเวลาลงประกาศหรือโฆษณาหาคนเช่า แต่ก็ไม่เป็นไร พวกเราก็ค่อย ๆ เรียนรู้ ค่อย ๆ ทำกันไป เพราะพวกค่าเช่าพวกนี้ ก็ถือเป็น pocket money เป็น extra income ที่เข้ามา ยังไม่ได้เป็นรายได้หลักพอที่เราจะ semi-retire เราก็คงต้องค่อย ๆ สร้าง ค่อย ๆ สะสมกันไป เมื่อ portfolio เราใหญ่มากพอ เมื่อ passive income เรามากพอ มากพอกับรายจ่ายและ lifestyle ที่เรามี ก็เมื่อนั้นแหละ ก็คงจะได้ semi-retire กันเป็นเรื่องเป็นราว semi-retire คือยังทำงานอยู่ ทำไปเรื่อย ๆ แต่ก็จะไม่เร่งรีบหรือเร่งรัดตัวเองอีกต่อไป จริง ๆ ก็ไม่ได้เร่งรีบหรือเร่งรัดตัวเองมาตั้งแต่ 01 Jul 2020 แล้ว ตั้งแต่ 01 Juy, เราก็ลด ละ เวลาในการทำงานลงไปเยอะ ตอนนี้ก็จะค่อย ๆ ลดลงเป็น phase ไป ชีวิตคนเรา ก็ต้อง plan เอาไว้หนะจ๊ะ ว่าต้องการที่จะทำอะไร ยังไงบ้าง... อย่าลืมวางแผนชีวิตกัน อย่าลืม set your life golas กันเน้อ.... |
บันทึกชีวิตการลงทุน เล็ก ๆ น้อย ๆ เริ่มจากจุดเล็ก ๆ Archives
September 2024
|
RSS Feed