Redraw and Refinance ไม่เหมือนกัน

ช่วงนี้เป็นช่วงการซื้อบ้าน ซื้อเป็น family home ของครอบครัวเรา
เพราะที่ผ่านมา มันเป็นการซื้อเพื่อการลงทุน ดังนั้นหลักในการขอทำเรื่องกู้เงินก็จะมีรายละเอียดปลีกย่อยที่แตกต่างกันออกไปและก็มีอะไรหลายอย่างที่เราต้องศึกษาและเรียนรู้

ที่ผ่านมาเราซื้อ apartment เพื่อการลงทุน ราคามันก็ไม่ได้เยอะมาก เวลาทำเรื่องกู้เรื่องอะไรเราก็ไม่ค่อย worries มากเพราะเราก็พอรู้ศักยภาพทางด้านการเงินของเราอยู่

แต่ตอนนี้จะซื้อบ้านเพื่ออยู่เอง สนนราคามันก็อีกรูปแบบหนึ่ง มันก็มีอะไรก็จะต้องคิดเยอะ ต้องวางแผนกันเยอะ

เรามี investment apartment อยู่ 2 หลังที่จ่ายตังค์หมดแล้ว ไม่ติด mortgage และก็มีอีก 1 หลังก็ยังติด mortgage อยู่แต่ก็ไม่มากนัก

สิ่งที่เราอยากจะบอกกันหลาย ๆ คนก็คือ:

1. ที่ประเทศออสเตรเลีย เราไม่สามารถเอาบ้านเข้าธนาคารเพื่อกู้เงินออกมาได้ มันไม่เหมือนที่เมืองไทย ที่เมืองไทยเราสามารถเอาบ้านเอาที่ดินเข้าธนาคารแล้วก็กู้เงินออกมาได้ ก็นี่แหละที่มาของที่ดินและก็บ้านที่เมืองไทยที่โดนยึดกันเยอะ ๆ แต่ที่ประเทศออสเตรเลียไม่มีแบบนั้น ดังนั้น apartment 2 หลังที่เรามี เราจะเอาไปเข้าธนาคารแล้วขอเงินกู้ออกมาก็ไม่ได้ หลาย ๆ คนอาจจะคิดว่าก็เอาไป re-finance ไง อ๋อ.... ไม่ได้จ๊ะ re-finance ต้องเป็นบ้านหรือ apartment ที่ยังผ่อนไม่หมดเท่านั้น บ้านหรือ apartment ที่ผ่อนหมดแล้วหรือไม่ได้เป็นหนี้ธนาคาร จะมาทำเป็น re-finace ไม่ได้ (read point 2)

2. Refinance คือการที่เราตอนนี้ผ่อนบ้านอยู่กับธนาคาร 1 อย่างเช่น WestPac สมมุติว่าตอนนี้เราผ่อนบ้านอยู่กับ WestPac ดอกเบี้ย 4.00% และมีหนี้อยู่ประมาณ $200,000.00 ถ้าเรา refinance ก็หมายความว่าเราจะไปยืมเงินมาจากธนาคารอื่นมาปิด WestPac สมมุติว่าดอกเบี้ยของ NAB อยู่ที่ 3.25% ซึ่งก็ถือว่าถูกและประหยัดกว่า WestPac การ refinance ก็คือ

- เราไปทำเรื่องกู้กับ NAB แล้วให้ NAB มาจ่าย $200,000 ที่เราเป็นหนี้กับ WestPac
- แล้วเราก็ไปผ่อน $200,000 กับ NAB ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ถูกกว่า นั่นก็คือเราจ่ายดอกเบี้ยอยู่ที่ 3.25% แทนที่จะจ่าย 4.00% ที่ WestPac อย่างนี้เป็นต้น

แบบนี้แหละเราเรียกว่า re-finance​

3. Redraw คือการถอนเงินออกจากบัญชีที่เราทำงานผ่อนบ้าน สมมุติว่าเราซื้อบ้านราคา $700,000 แล้วก็ผ่อนกับ WestPac ด้วยดอกเบี้ยที่ 4.00%
- สมมุติว่าราคาบ้าน $700,000 เรากู้มาแค่ $500,000 ซึ่งก็แสดงว่าเราเป็นหนี้ธนาคารแค่ $500,000 + ดอกเบี้ย 4.00%
- เราก็ผ่อนบ้านมาเรื่อย ๆ 2-3 ปี ช่วงไหนเรามีเงินเยอะ เราก็รีบโปะ สมมุติว่าเราจ่ายธนาคารไปแล้วซัก $300,000 เหลือเป็นหนี้ $200,000 + ดอกเบี้ย
- เรากำลังจะซื้อบ้านอีกหลังราคา $800,000 (สมมุติ) เราทำเรื่องกู้แล้ว นั่น นี่ โน่น ที่ NAB แต่เงินมันยังขาดอยู่ $250,000 
- อ้าว เฮ้ย เรามีเงินที่เราผ่อนบ้านอีกหลังอยู่ที่ WestPac หนิ เราผ่อนไปแล้ว $300,000 เราก็สามารถ redraw เงินตรงนั้นออกมาได้ $250,000 เพื่อที่จะมาโปะบ้านอีกหลังที่เราซื้อ $800,000 ที่เงินมันยังขาดไป บางทีชีวิตมันก็ no choice เราก็ต้องถอนตัวนั้นออกมา

ก็แสดงว่าเราก็จะเป็นหนี้กับ WestPac $200,000 + $250,000 ที่ redraw ออกมา + ดอกเบี้ย 4.00% และก็เป็นหนี้กับ NAB เพราะซื้อบ้านอีกหลัง ก็แสดงว่าเราเป็นหนี้ 2 ที่ ซึ่งบางทีเราก็ต้องคิดให้ดี ๆ 

สุดท้ายแล้วเราก็ต้องดูศักยภาพในการจ่ายคืนของเราด้วย ว่าเราไหวไหม อย่าทำอะไรเกินตัว
ถ้าเราคิดว่าเราไหว ก็จัดการเลยสิจ๊ะ รออะไร

นี่แหละ redraw กับ refinance ไม่เหมือนกัน
และที่ประเทศออกสเตรเลียก็ไม่สามารถเอาบ้านเข้าไปเป็นหลักค้ำประกันได้ มันช่วยได้แค่ในเรื่องของ equity ที่เราเคย post ไปเมื่ออาทิตย์ที่แล้ว

หากชีวิตยังไม่สิ้น ก็ต้องดิ้นกันต่อไป