|
จากเดือนก่อนที่เราเขียน blog ไปเกี่ยวกับ shoebox apartment เล็ก ๆ ที่เราซื้อเอาไว้ที่ Brisbane ซึ่งได้ผลตอบแทนค่อนข้างดี
มันทำให้เรารู้ว่า ห่านที่ออกไข่เป็นทองคำ เราต้องเก็บเอาไว้นะครับ ก็ค่อย ๆ เก็บไข่ห่านตัวนี้ไปเรื่อย ๆ ไม่ขาย มีแต่จะซื้อเพิ่ม ก็ต้องมี Golden Goose หลาย ๆ ตัว กับ shoebox apartment เล็ก ๆ ราคาไม่แพงมาก แต่ได้ค่าเช่าดี ได้ return ที่ดี... why not!!! :) สิ่งที่เราต้องตามหาคือ ตามหา Golden Goose เหล่านั้น ตามหา hidden gem หรือบางทีที่เราเจออสังหาที่ไหน ที่ไกล ๆ ที่ regional area ก็ไม่เห็นเป็นไรเลยครับ ถ้ามีคนเช่าอยู่แล้ว ถ้ามันเป็น positive cashflow income อยู่แล้ว แมว... ไม่ว่าจะสีอะไร ถ้ามันจับหนูได้ ก็ถือว่า OK ทั้งนั้นแหละ มาค่อย ๆ หา Golden Goose หาแมวเหล่านั้นกันนะครับ :) ปีนี้เป็นปีแรกที่เราจัดการลงทุนในอสังหาทุกอย่างให้เป็นระบบ
แต่ก่อนมั่วมาก ทุกอย่างก็โยนให้ accountant ปีนี้เราเป็นเด็กดี เราทำเป็น spreadsheet ที่มีข้อมูลทางด้านตัวเลขของอสังหาทุกตัว อยู่ใน spreadsheet เดียว one glance สามารถรู้ข้อมูลได้เลย และเราก็ใส่สูตรคำนวณอะไรเอาไว้หมด เวลาดอกเบี้ยขึ้น เวลาค่าเช่าขึ้น เราจะได้มองเห็นภาพรวมทุกอย่างได้อย่างชัดเจน ไม่ใช่ตาปอดคลำช้าง เราไม่ได้ทำอะไร blindly คือถ้าคิดจะทำการใหญ่ ทุกอย่างต้องเป็นระบบ เพราะตอนจะทำเรื่องกู้หลังต่อ ๆ home loan broker เขาก็ต้องการข้อมูลพวกนี้ ดังนั้นเตรียมทุกอย่างไว้ให้พร้อม พออะไรพร้อมแล้ว พออะไรมันเป็นระบบแล้วมันง่ายมากเลยครับ และที่สำคัญเราจะได้อธิบายอะไรต่าง ๆ ให้กับภรรยาเราด้วย เราเป็นสาย aggressive ในการลงทุน ภรรยาเราจะเป็นสาย "คิดแล้วคิดอีก" หยินกับหยาง เราว่ามันเป็นอะไรที่ลงตัว คนหนึ่งก็จะซื้อและซื้อ อีกคนก็จะ "ไม่" และก็ "ไม่" ดังนั้นการที่เราจะไป present หรือเสนอ idea อะไรให้กับภรรยาเรา เราต้องมีข้อมูล ต้องมี hard fact ความอยากในการซื้ออสังหาอย่างเดียวไม่พอครับ เราต้อง convince ภรรยาเราให้เห็นด้วย อันนี้ยากสุดบอกเลย ทุกอย่างต้องเอาตัวเลขมาคุยกัน เด็กสายวิทย์มาเจอเด็กสายวิทย์ เด็ก IT กับเด็ก IT เราคุยกันแบบนี้ครับ :) ภรรยาเราเป็น Network Engineer เก่าครับ เราก็ Software Engiiner เก่า... OK รู้เรื่อง!!! ที่เขียนมาทั้งหมด ก็แค่อยากจะบอกว่า ลองทำอะไรทุกอย่างให้เป็นระบบนะครับ แล้วชีวิตจะง่าย โดยเฉพาะคนที่ plan to expand your investment protfolio เป็นกำลังให้เสมอครับ ถ้าเราคิดว่าเราทำได้ เราก็จะทำได้ครับ ทุกอย่างขึ้นอยู่กับ mindset เสาร์-อาทิตย์ว่าง ๆ แทนที่จะเอาเวลาไปกิน เล่น เที่ยว ว่าง ๆ เราก็นั่งอะไรพวกนี้ไป ก็เลยออกมาเป็น spreadsheet... ชีวิตเริ่มเป็นระบบขึ้น ชีวิตเริ่มงานขึ้น ชีวิตต้องง่าย ถ้าไม่ง่ายแสดงว่าไม่ใช่ วันที่ 30 June ของทุกปีคือ end of the financial year ครับ
สำหรับใครที่เป็นนักลงทุนในอสังหา วันที่ 30 June หรือ 01 July เราก็จะได้รับ email จาก property management agentcy ถึงผลประกอบการ รายได้เท่าไหร่ตลอดปี (ค่าเช่า) รายจ่ายทั้งหมดเท่าไหร่ (รายจ่ายทั้งหมดเลย, council rate, agent fee..etc..etc.. รายจ่ายทุกอย่าง bills ทุกใบ เราให้จ่ายผ่าน property management หมดเลย เราจะได้ไม่ต้องปวดหัวทำเอง) มันดีมาก มันทำให้เราเห็นภาพรวมของ property แต่ละตัว (สำหรับคนที่มีเยอะนะครับ) มันทำให้เราทำภาษีง่ายด้วย เพราะถึงเวลาก็ส่ง summary ตัวนี้ให้กับ accountant ทุกอย่าง just a click away การทำ accounting ของเราค่อนข้างเป็นระบบ เอกสารทุกอย่างแยกเป็น folder แยกเป็นทุก ๆ quarter แยกเป็นทุก ๆ property ทุกอย่างอยู่ใน GoolgleDrive ทุกอย่างอยู่ใน Chromebook (เราเป็นสาวก Chromebook ครับ) ปกติค่าเช่า และค่าใช้จ่ายของแต่ละ property ทาง property management ก็จะส่ง email ให้ทุก ๆ 2 weeks อยู่แล้ว ทุก ๆ วันที่ 15 และทุก ๆ สิ้นเดือน ถ้าเราทุกอย่างให้เป็นระบบ ให้เป็นนิสัย ต่อให้มีกี่ property มันก็ไม่ยุ่งยากครับ บอกเล่าเก้าสิบนะครับ เล่าสู่กันฟัง เผื่อเป็น inspiration ให้กับใครหลาย ๆ คน จากศูนย์ถึงหมื่นร้อยพัน มันทำได้ครับ ค่อย ๆ เก็บเล็กผสมน้อยกันไป ทำทุกอย่างอย่างซื่อสัตย์สุจริต ทุกอย่างต้องออกมาดี  Buyer Agent ไม่ฟรีนะครับ
แต่ละบริษัทมี price structure ที่แตกต่างกันออกไป ตอนนี้เราใช้อยู่หนึ่ง buyer agent และที่คุย ๆ เอาไว้ก็อีก 1 ใจจริงแล้ว เราไม่ชอบคุยกับหลาย buyer agent แต่มีอีก buyer agent เอาไว้เป็นอีกหนึ่ง strategy เพราะแต่ละบริษัท product เขาก็ไม่เหมือนกัน Buyer agent ที่เราใช้: 1. ค่าเข้าไปเป็นลูกค้า $2,990.00 (หรือ $2,900 จำไม่ได้ละ) 2. ค่าบริการ $9,000 ต่อบ้าน 1 หลังที่เขามาหาให้เรา บางคนอาจจะบอกว่า $2,990 แพง บางคนอาจจะบอกว่า $9,000 แพง เอาจริง ๆ นะครับ ทุกอย่างในชีวิตมีค่าใช้จ่ายหมดแหละ เพียงแต่เราจะใช้จ่ายตรงจุดไหน เราเลือกที่จะเอาเงินมาใช้จ่ายตรงจุดนี้ดีกว่า มันคือการลงทุน เพราะเราไม่มีเวลาไปนั่งหาดูบ้าน ไล่ดูตาม feeds ใน social media หรือใน website ของ realestate.com.au เราเอาเวลาของเราไปทำงาน หาเงิน $9,000 นั้นมาให้ buyer agent แล้วให้เขาไปหาบ้านตาม specification ที่เราต้องการดีกว่า $9,000 ถ้ามีคนเช่าอยู่แล้ว 1 ปีก็ได้คืนครับ บวกลบคูณหารแล้วก็คุ้ม เราจะได้มีเวลามีทำอะไรอย่างอื่น เราจะได้มีเวลาซื้อหลาย ๆ หลังไง 3 หลังของเราที่ WA ผ่าน buye agent บริษัทนี้หมดเลย และก็คิดว่าจะซื้อไปเรื่อย ๆ กับเค๊า เพราะของเขาเป็น product ที่เป็น established home และมีคนเช่าอยู่แล้ว เราสามารถบอกเขาได้ว่า เราต้องการเฉพาะบ้านที่มีคนเช่าอยู่แล้ว ยังไงก็ได้ positive cashflow income ตั้งแต่ day 1 มองมากกว่าที่ตาเห็น ฟังมากกว่าที่เคยได้ยินนะครับ  ในวันที่ทำงานหนักหามรุ่งหามค่ำ
ในวันที่ทำงานหนักหลังขดหลังแข็ง ในวันที่ต้องทนกับคำวิพากวิจารณ์ ติดต่อไม่ได้บ้างหละ โทรไปไม่รับสายบ้างหละ ส่งข้อความแล้วไม่ตอบบ้างหละ ไม่มีมารยาทบ้างหละ (ที่ไม่ตอบข้อความเขา) โอ๊ย สารพัดร้อยแปดครับ พวกโลกหมุนรอบตัวเองทั้งหลาย อะไร ใด ๆ เราต้องไม่ distract เพราะจุดหมายเราชัดเจน เป้าหมายเราใหญ่นัก จะมา get distracted กับเรื่องพวกนี้ไม่ได้ They don't pay my bills. ในวันที่ทำงานหนัก รางวัลมันก็หอมหวาน จะสังเกตว่าเราไม่ค่อยกระโตกกระตากกับเรื่องของ Home Loan Interest Rate ที่มันขึ้นลง Investment properties หลายหลังที่เราซื้อ เราอัด ๆ โปะ ๆ จนไม่ได้เป็นหนี้แล้วก็หลายหลัง ไม่ทั้งหมดนะครับ ที่เราซื้อใหม่ ๆ ที่ WA เราจะไม่อัด เราจะไม่โปะ เพราะไม่อยากเครียด (ทำงานหนัก) เราจะปล่อยให้มันเป็นไปตามธรรมชาติของมัน เพราะทุกวันนี้มันก็ไม่ได้เข้าเนื้อ มันก็บริหารจัดการของมันเอง ก็เป็น positive cashflow income ทุก ๆ week อยู่แล้ว ค่าเช่า หักลบค่าใช้จ่ายและดอกเบี้ย home loan มันก็ cover อยู่แล้ว ดังนั้นก็ไม่มีความจำเป็นที่เราจะต้องไปทำอะไรกับมัน เราก็ใช้ชีวิตของเราไป เพราะหลังที่ปลอด mortgage เราก็รับเต็ม ๆ อยู่แล้วทุก ๆ week ก็มีหักค่าใช้จ่าย ค่า admin fee ของ property agent บ้าง พอมาเฉลี่ยกับหลังที่ยังติด mortgage อยู่ มันก็จะเฉลี่ย ๆ กันไป เราก็อยู่ได้แบบไม่เดือดร้อนอะไร บ้านทุกหลังที่ NSW ปลอด mortgage ทุกหลังครับ แต่เราเลือกที่จะไม่เปลี่ยน title มาเป็นชื่อเรา (ชื่อบริษัท) เราเลือกที่จะทิ้งมันไว้อย่างนั้นแหละ ก็ยังเป็นชื่อธนาคารอยู่ ก็ไม่ต้องเสียดอกเบี้ยอะไร เราก็ไม่จำเป็นต้องรีบร้อน สาเหตุที่ไม่เปลี่ยน title คือ: 1. เมื่อมูลค่าของบ้านหลังนั้นเพิ่มมากขึ้น เราสามารถให้ธนาคาร evaluate value ของบ้านได้ แล้วดึง equity ส่วนต่าง (80%) ที่มันเพิ่มขึ้นมาได้ แล้วเราจะได้ใช้เงินในส่วนนี้ในการวาง deposit หลังต่อ ๆ ไปไงครับ จะได้ไม่ต้องมาวุ่นวายกับเงินในกระเป๋าเรา 2. ฉุกเฉินอะไรขึ้นมา เราก็ถอนเงินตรงนี้ไปหมุนได้ แต่ก็ไม่ดีแหละ ถ้าถอนออกไปเมื่อไหร่ ก็มีดอกเบี้ยทันที แต่มันก็เพื่อความอุ่นใจ อะไร ใด ๆ ทุกสิ่งอย่างไม่ได้มาง่าย ๆ นะครับ เงินทองไม่ได้หล่นมาจากฟากฟ้า รายได้ทุกอย่าง ได้มาอย่างสุจริตและโปร่งใส เสียภาษี ทุกอย่างเข้าระบบ มันคือผลของการทำงานหนัก มันคือหยาดเหงื่อและแรงงาน มันผลจากเมล็ดพันธุ์ที่เราหว่านหรือปลูกเอาไว้ ใส่ปุ๋ยพรวนดินมาหลายปี มันไม่ใช่จู่ ๆ ก็ทำได้ จู่ ๆ ก็สำเร็จ คนจะเห็นเราเฉพาะเมื่อตอนเราอยู่บนที่สูงแล้ว เขาไม่รู้หรอกว่าระหว่างทางเราต้องสู้ขนาดไหน เมื่อสำเร็จแล้ว เราก็มาแบ่งปัน มาแบ่งปัน formula ของความสำเร็จ คนใกล้ตัวเราจะได้ไม่ต้องลองผิดลองถูก เพราะเราลองมาให้แล้ว :) ก็ลองนำเอา concept หรือวิธีการของเราไปใช้ดูนะครับ บางคนที่มีต้นทุนดีอยู่แล้ว มีที่บ้านคอย support ก็น่าจะง่าย (แต่ก็ไม่มีอะไรน่าภูมิใจนะ) เราทำเอง เราภูมิใจมากกว่า เราไม่ได้แบมือขอเงินทางบ้านหรือขอความช่วยเหลือจากใคร เราค่อย ๆ เก็บเล็กผสมน้อยของเราไป กว่าจะมาถึงจุดนี้ได้ บอกเลยว่า "ไม่ง่าย" แต่มันทำได้ครับ ถ้าตั้งใจจริง ใครอยากรู้อะไร ก็ถามกันเข้ามาได้นะครับ ยินดีให้คำปรึกษาพูดคุยเมาส์มอย |
บันทึกชีวิตการลงทุน เล็ก ๆ น้อย ๆ เริ่มจากจุดเล็ก ๆ Archives
January 2025
|
RSS Feed