|
4 September 2026, 9am
Pre-settlement inspection บ้านที่ Sydney อยู่เอง ซื้อให้ลูก Another family home (apartment). 🏠 🏠 🏠💰🏡 💰 Family home จะมีแค่ 2 ที่: - Wollongong - Sydney หลังจากนี้ ก็จะเป็น investment property ทั้งนั้น ที่มอง ๆ เอาไว้มีที่: - Ipswich, QLD หรือ - ใกล้ ๆ สนามบินใหม่; Western Sydney new airport 1. ถ้าจะซื้อแถว ๆ new airport จะซื้อผ่าน Buyer's Agent เจ้าประจำที่เราใช้อยู่แล้ว 2. แต่ถ้าจะซื้อที่ Ipswich, QLD เราก็จะใช้ local Buyer's Agent ที่ QLD เป็นฝรั่ง ค่าบริการ $14,000 คุยกันแล้วตอนเราไปทำงานที่ Gold Coast และ Brisbane ช่วง June คิดว่าจะใช้บริการคนนี้แหละ เราซื้อเป็น existing home ที่มีคนเช่าอยู่แล้ว และต้องไม่มี strata Requirements พวกนี้ Buyer's Agent เจ้าที่เราใช้ประจำรู้ดี ส่วนเจ้าใหม่ที่ QLD ก็คุยกันแล้ว คนนี้แหละ ถูกจริต ไม่ push ก้าวทีละก้าว ช้า ๆ แต่ว่ามั่นคง Retire Young, Retire Rich สามารถทำได้จากสมองและสองมือที่มี Note: Pre-settlement inspection เราไม่ได้ทำเองนะครับ ตัวเป็น ๆ ตอนนี้เราอยู่ส่วนไหนของโลกใบนี้อาจมีไม่กี่คนที่รู้ เราก็ใช้ Pre-settlement inspector ไปตรวจให้: $495 (GST included) 04/09/2026 💕💕💕 #จากศูนย์ถึงหนึ่งร้อยพัน 💕💕💕  ยุทธศาสตร์ "ป่าล้อมเมือง"
เมื่อไม่ได้เกิดมาร่ำรวยเหมือนใครเขา เราก็ต้องเริ่มจากจุดเล็ก ๆ เก็บเล็กผสมน้อย นกน้อยทำรังแต่พอตัว หาซื้อตามเขต regional เท่าที่เงินเรามี ค่อย ๆ ขยับเข้ามาในเมือง Sydney 🏠 🏠 🏠💰🏡 💰 ในที่สุด สุดที่รัก จากสมองและสองมือที่มี 1. ส่งเรื่องให้ Bank Valuation แล้ว 2. ทำเรื่อง Home Loan ผ่าน Home Loan Broker นี่แหละอีกหนึ่งเหตุผลที่เราจะสร้าง "Paopeng Home Loan Broker" ของเราเอง ไม่จำเป็นต้องหาลูกค้าอะไรมาก (มีมาเราก็ขอบคุณ) เอาไว้ทำให้บริษัทหรือ Trust ตัวเองนี่แหละ เรือล่มในหนอง 3. ซื้อสดได้ แต่เก็บเงินไว้ทำอะไรอย่างอื่นดีกว่านะ โครงการต่อไปจะใกล้ Sydney เข้าไปอีก แบบตดยังไม่หายเหม็น อันนั้นคือโปรเจกต์ในฝันเลย วาง EOI ไปแล้ว แต่โครงการก็ยังไม่เริ่ม ไม่เป็นไร รอได้ ไม่รีบ ถ้าได้โครงการนั้น ก็คือ "ครบ จบ บริบูรณ์" จากศูนย์ถึงหมื่นร้อยพัน Real estate agent และ developer rep จาก Dubai, professional มากครับ 🇦🇪 🇦🇪 🇦🇪
ทุกอย่างติดต่อผ่าน email และ Zoom ไม่มีส่ง message เข้าช่องทางส่วนตัว คุยกันผ่าน email มันเก็บเอกสารเข้า computer ง่าย 💕💕💕 มันเก็บ communication record ง่าย ครั้งนี้อาจจะเป็นครั้งแรกที่ซื้ออสังหาฯ ที่ Dubai แต่จะไม่ใช่ครั้งสุดท้ายแน่นอนครับ 1. ต่างชาติถือ freehold ได้เลย (เฉพาะตรง freehold zones) 2. 0% Capital Gain Tax 3. Stamp Duty (off-the-plna) 4% ช่วงนี้ 0% เพื่อ boost economy ช่วงที่มีวิกฤติ (ทุกวิกฤตมีโอกาส ทำอะไรสวนกระแสดีที่สุด ไม่เป็น Herd mentality ที่ซื้อตาม ๆ กันเพราะคนอื่นซื้อ) 4. ขอ PR ได้ตราบใดที่ยังถือครองอสังหาฯ นั้นอยู่ (ขึ้นอยู่กับมูลค่า) apartment ของเราสามารถขอ PR ได้ครับ ก็ต่อทุก ๆ 2 ปี มันก็มีเวอร์ชันที่ต่อทุก ๆ 10 ปี นกน้อยทำรังแต่พอตัว หัดเดินก่อนที่จะหัดวิ่ง Investment Beyond Borders นะครับทุกคน 🇸🇬 🇹🇭 🇦🇺 🇦🇪 โอกาสมีอยู่ทุกที่หากคุณศึกษาและค้นหา ความสำเร็จสร้างได้จากสมองและสองมือที่มี ในเวอร์ชันที่ไม่คดไม่โกง ไม่เบียดเบียนใคร ทำอะไรทุกอย่างถูกต้อง แล้วชีวิตคุณจะง่าย เงยหน้าก็ไม่อายฟ้า ก้มหน้าก็ไม่อายดิน พูดกับคนก็สบตาได้ ไม่หลบสายตา Note: Real estate agent มี office ที่ Sydney #จอห์นเผ่าเพ็ง #เพราะฉะนั้น #มันถึงเป็นเช่นฉะนี้ 💕💕💕 Solicitor ไฟเขียวแล้ววันนี้ 💕💕💕
ตรวจสอบ sales contract จากฝั่ง Dubai พร้อมไปต่อ 🇦🇪 🇦🇪 🇦🇪 ทำธุรกิจหรือลงทุนอะไรก็ตามแต่ เราต้องมี solicitor ส่วนตัวนะครับ ดูแลให้ทุกอย่าง ดูแลให้ทุกเรื่อง ชีวิตง่ายขึ้นเยอะ ไม่ว่าจะลงทุนที่ Bali หรือ Dubai เรามี Solicitor ดูแลเรื่องพวกนี้ 🏠 🏠 🏠💰🏡 💰 คนหนึ่งดูแลเรื่องอสังหาฯ อีกคนดูแลเรื่อง litigation (just in case) แน่นอนครับ ทุกสิ่งอย่างมีค่าใช้จ่าย แต่เอาจริง ๆ นะ ถ้าคุณมีเงินซื้ออสังหาฯ คุณก็ต้องมีเงินจ่าย Solicitor มันแค่นั้นเลยจริง ๆ การที่เรามี "Professional Team" ดูแล personal affairs ไม่ว่าจะเป็น accountant หรือ solicitor ชีวิตง่ายขึ้นเยอะ อาจจะไม่ใช่ "Family Office" แต่มันก็คล้าย ๆ กันแหละ In smaller scale. ไม่มีใครดับฝันเราได้ นอกจากตัวเราเองนะครับ 💕💕💕 14/07/2026 💕💕💕 This weekend เราขับรถไปแถวสนามบินใหม่; Western Sydney International Airport.
พวกเรามองหา investment property กัน 🏠 🏠 🏠💰🏡 💰 เรากับภรรยาน่าจะลงทุนอะไรแถวนี้เพิ่ม หรือไม่ก็ QLD หรืออาจจะทั้ง 2 รวมทั้ง Dubai ด้วย ขึ้นอยู่กับ budget แต่ทุกอย่างต้องเกิดขึ้นหลังจากที่เรา settlement บ้านที่ Sydney, around September 2026 ยกเว้น Dubai เพราะ Dubai เป็น off-the-plan จ่ายตอนนี้ยังไม่เยอะ ราคาเริ่มต้น คนจน ๆ Entry level ก็พอ จะจ่ายอีกที March 2029 ซึ่งเราก็จะทำเรื่องกู้ Home Loan กับธนาคารที่ UAE อะไรที่ภรรยาเราเห็นด้วย เราต้องรีบ take the opportunity เพราะภรรยาเรา Conservative มากเรื่องการลงทุน เขาต้อง feel comfortable จริง ๆ เขาถึงจะซื้อ เขาถึงจะลงทุน หลาย ๆ คนอาจคิดว่า เรา enter the market too late หรือเปล่า เพราะสนามบินจะเปิดแล้ว hmmm... เอาเป็นว่า เรา enter the market เมื่อเงินเราพร้อม นกน้อยทำรังแต่พอตัว ถ้าจะให้ดีนะ แถวนี้อาจต้อง enter the market เมื่อ 2 ปีที่แล้ว ก่อนที่ราคาจะดีดขึ้นมา หลังสนามบินเปิด แต่ 2 ปีที่แล้ว เราก็เก็บเงิน เอาไว้ซื้อที่ Sydney ให้ลูกชายมากกว่า ที่ Sydney สำคัญกว่า เพราะมันจะเป็น family home หลังที่ 2; Wollongong & Sydney 💕💕💕 แถวสนามบินใหม่ เราจะซื้อผ่าน Buyer Agent แหละ จริง ๆ แล้วเราไม่ต้องขับรถมาดูก็ได้ แต่มันก็แค่ 1hr จาก Wollongong เองนะ ก็เลยคิดว่า "เออ ขับไปดีกว่า ขำ ๆ 1hr" ถือว่าขับรถเล่น ถือว่าออกมา date กัน 2 คน ลูก ๆ โตหมดแล้ว มานั่งดื่มกาแฟกัน; Leppington และ Austral 1. OMG บ้านนอกมาก farm land สวนผัก เราว่าผักที่ขายที่ Cabramatta ก็มาจาก Leppington นี่แหละ farm land มีอยู่ทุกที่ ที่ดินเยอะ ดังนั้นบ้านแถวนี้ "ไม่ควรแพง" 2. Leppington ไม่มี CBD ไม่มี cafe จะมีแค่ Woolworth 1 แห่งถ้วน ร้านอาหาร และ cafe เล็กอยู่ใน Woolworth แค่นั้น จบ 3. Austral ไม่มี CBD ไม่มี Woolworth (ตอนนี้กำลังสร้าง) มี town centre เล็ก ๆ มี IGA 4. House & Land Package เยอะมาก โครงการบ้านจัดสรรเยอะมาก อาจเป็นเพราะใกล้สนามบินใหม่ แต่เราไม่ต้องบ้าจี้ไปซื้อตามเขา เพราะ H&L มีแต่หลังใหญ่ บ้าน 2 ชั้น มนุษย์เราไม่จำเป็นต้องอยู่บ้านหลังใหญ่เสมอไป ไร้สาระ คนเราต้องการแค่หลังคาคุมหัวนอน เรื่องนี้ปล่อยให้เป็นหน้าที่ของ Buyer Agent ของเรา เดี๋ยวให้เขาหาให้ เพราะเราซื้อเพื่อให้คนเช่า ไม่ได้ซื้อเพื่ออยู่เอง 5. House & Land Package ราคา overpriced มาก ไม่ realistic อาจจะเหมาะสำหรับคนที่ต้องการ "trophy home" มากกว่าการลงทุน เราซื้อเพื่อลงทุน ไม่ได้อยู่เอง ไม่ได้ซื้อเพื่ออวดใคร 💕💕💕 That's just my 2 cents. เราตัดสินใจถูกแล้วที่ขับรถไปดู เพราะไม่ไกลจาก Wollongong ก็จะได้เห็นสภาพเมืองว่าเป็นอย่างไร น่าซื้อไหม ต่าง ๆ นานา สุดท้ายก็จะซื้อผ่าน Buyer Agent แหละ แต่อย่างน้อยเราก็จะได้คุยกับเขาถูกว่าเราต้องอะไร แบบไหน อย่างไร Note: ที่ QLD ที่มอง ๆ เอาก็คือ Ipswich หรือไม่ก็ Townsville ทุกคนมีความคิดเห็นว่าอย่างไรบ้างครับ 🏠 🏠 🏠💰🏡 💰 05/07/2026 💕💕💕 #จอห์นเผ่าเพ็ง #เพราะฉะนั้น #มันถึงเป็นเช่นฉะนี้ ราคา Property ที่ Dubai ไม่แตกต่างจากราคา Property ที่ออสเตรเลียมาก
ขึ้นอยู่กับ location 🏠 🏠 🏠💰🏡 💰 ที่เราดู ๆ อยู่ ก็อยู่ the edge of the CBD เอาที่ราคาเราสู้ไหว และ BOSS อนุญาต ไม่ไกลมาก น่าจะหาคนเช่าได้ง่าย ที่เราดู ๆ อยู่ ราคาถูกกว่า apartment ที่ Melbourne ราคาใกล้เคียงกันกับ Melbourne แต่ได้ความ diversify Property Management Fee: 5% เรารับไหว Property ที่ UAE เป็น freehold คือชาวต่างชาติซื้อได้เลย แตกต่างจากที่ Bali 🏠 🏠 🏠💰🏡 💰 ถ้าราคาเกิน $235K-$240K AUD (depends on currency exchange rate) ก็ขอ Resident Visa ได้เลย ต่อได้ทุก ๆ 2 ปีตราบเท่าที่เรายังถือครอง Property นั้น มันก็คือ PR แหละ แต่ต้องต่อทุก ๆ 2 ปี เราเรียกว่า; Investor Visa ถ้าเป็น Golden Visa ก็จะอีกแบบหนึ่ง Property อีกราคาที่สูงกว่า อันนี้ต่อทุก ๆ 10 ปี ต่อได้ทั้งครอบครัว เอาเป็นว่าหลายสิ่งอย่างในชีวิต ถ้าไม่ลองก็ไม่รู้ ก็ลองแบบ entry level ก่อนก็ได้ ถ้าชอบก็ไปต่อ เพราะภาษีที่ UAE คือ 0% Capital Gain Tax แต่เราก็ต้องจ่าย Personal Income Tax ที่ Australia Australian Citizen: 1. เปิด bank account ที่ UAE ได้ 2. กู้ Home Loan กับ bank ที่ UAE ได้ถ้ามีรายได้ $5,800 AUD/month ($1,338.46/week AUD) ไม่แน่ใจว่า national อื่นกู้ได้เหมือนกันไหม 3. Real Estate Agent บางเจ้าช่วยประสานงานการกู้ Home Loan กับ bank ที่ UAE ให้ได้ บางบริษัทต้องจัดการเอง แต่เขาก็มีคนแนะนำให้ (เราก็เลือก one-stop shop สิ ครบจบที่เดียว) การลงทุนมีอยู่ทุกที่ ไม่จำเป็นต้องออสเตรเลียเสมอไป มองมากกว่าที่ตาเห็น ฟังมากกว่าที่เคยได้ยิน Investment Beyond Borders 🇸🇬 🇹🇭 🇦🇺 🇦🇪 04/07/2026 💕💕💕 Equity (มูลค่าอสังหาฯที่มันเพิ่มขึ้น) ที่มีอยู่
หากคุณไม่ทำอะไรกับมันเลย มันก็อยู่ของมันแบบนั้นแหละ แบบไม่เกิดอะไรใด ๆ แต่ถ้าคุณทำ refinance แล้วดึง equity นั้นออกมา 80% แล้วนำเงินตรงนั้นไป deposit อสังหาฯหลังต่อ ๆ ไป มันคือการสร้างฐาน base จำนวนอสังหาฯของคุณ อสังหาฯต้องถือไว้นาน ๆ แล้วมูลค่ามันก็จะเพิ่มไปตาม cycle ของมัน ตราบใดที่คนยังทะลักเข้าประเทศ แล้วที่อยู่อาศัยยังขาดแคลน ตราบนั้นราคาของอสังหาฯก็จะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ลงทุนในอสังหาฯ เราแนะนำให้อ่านหนังสือ อย่าอ่านอะไรในโลก online มันมีความ "สร้างภาพ" อยู่ในนั้น หนังสือดี ๆ มีที่ Dymocks หรือ Kinokuniya (ชั้นบน The Galeries ตรงข้าม QVB) นะครับ อยู่ตรง Personal Finance หรือ Investment Section ลอง ๆ อ่านดู แล้วชีวิตคุณจะเปลี่ยนไป จากศูนย์ถึงหมื่น x ร้อย x พัน เราสร้างเองได้ จากสมองและสองมือเล็ก ๆ ที่มี 💕💕💕 21/06/2026 💕💕💕 นิทานก่อนนอน 💤✨
สมหมายมี investment properties หลายหลัง 🏠 🏠 🏠💰🏡 💰 1. สมหมายจะซื้ออสังหาฯเพิ่ม 1 หลัง ราคา $700K AUD 2. สมหมายดึง equity ออกมาจากบ้าน investment property ที่เขามีอยู่แล้ว $140,000 AUD สมหมายไม่ได้ใช้เงินจากกระเป๋าเขาเลย $0 3. สมหมายกู้ธนาคาร $560K 4. 1-2 ปีต่อมา ราบ้านของสมหมายขึ้นมา 10% เป็น $770K นั่นคือ $70K equity ซึ่งเท่ากับ 50% ของเงินที่ลงไป $140K จากข้อ 2 ซึ่งก็ดึงมาจากบ้านหลังอื่น ไม่ได้ใช้เงินจากกระเป๋าตัวเอง ทั้งหมดนี้เราเรียกว่า leverage Shhh... ทั้งหมดนี้มันคือนิทาน 💕💕💕 อย่าเชื่อเรามาก 💕💕💕 Good night everyone 💕💕💕 19/05/2026 💕💕💕 "From JPP's Desk: Dollar-Cost Averaging"
ในบริบทของการลงทุนในตลาดหุ้นหรือตลาดหลักทรัพย์ Dollar-Cost Averaging หรือที่ภาษาไทยเรียกว่า "การลงทุนแบบถัวเฉลี่ยต้นทุน" DCA (Dollar-Cost Averaging): 1. วินัยในการลงทุน: คือการตั้งเป้าหมายว่าจะลงทุนด้วย "จำนวนเงินที่เท่ากัน" ในระยะเวลาที่สม่ำเสมอ (เช่น ทุกเดือน หรือทุกไตรมาส) โดยไม่สนใจว่าราคาของสินทรัพย์ในตอนนั้นจะขึ้นหรือลง หรือลงทุนไปเรื่อย ๆ แบบไม่ได้สนใจว่าหุ้นจะขึ้นหรือลง 2. ลดความเสี่ยงจากการจับจังหวะตลาด: แทนที่จะทุ่มเงินก้อนใหญ่ (Lump Sum) ลงไปทีเดียวซึ่งเสี่ยงต่อการติดดอยถ้าเข้าผิดจังหวะ การ DCA จะทำให้เราได้ต้นทุนแบบค่าเฉลี่ย เมื่อราคาลงเราจะซื้อได้จำนวนหน่วยมากขึ้น เมื่อราคาขึ้นเราจะซื้อได้จำนวนหน่วยน้อยลง 3. เหมาะกับการลงทุนระยะยาว เพราะเป็นการสะสมความมั่งคั่งไปเรื่อย ๆ อย่างเป็นระบบ 4. สะสมทีละเล็กน้อย: นี่คือแนวคิดที่ถูกต้องของการสร้างอิสรภาพทางการเงินผ่าน DCA ถ้าคุณ DCA ETF เดือนละ $1,000 AUD เดือนนี้ราคาสูง → ซื้อได้น้อยหน่อย เดือนหน้าราคาลง → ซื้อได้มากขึ้น ระยะยาวจะได้ “ต้นทุนเฉลี่ย” อะไรแบบนี้เป็นต้น Note: ไม่ต้องเชื่อ JPP มากนะครับ ศึกษา วิเคราะห์และแยกแยะเอง 💕 💕 💕 "Build-to-Rent (BTR)" 🏠 🏠 🏠💰🏡 💰
Build-to-Rent (BTR) คือรูปแบบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างที่อยู่อาศัยขึ้นมาเพื่อ "เช่าโดยเฉพาะ" แทนที่จะสร้างเพื่อขายขาด (Build-to-Sell) เหมือนคอนโดมิเนียมหรือบ้านจัดสรรทั่วไป ในโมเดลนี้ เจ้าของโครงการ (มักเป็นบริษัทอสังหาฯ หรือกองทุนขนาดใหญ่) จะเป็นผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ทั้งตึกและบริหารจัดการการเช่าเองทั้งหมด ซึ่งกำลังเป็นเทรนด์ที่มาแรงมากในออสเตรเลีย อย่างเช่น Mirvac Meriton Suites (บางที่) ลักษณะเด่นของ Build-to-Rent 1. เจ้าของคนเดียวทั้งตึก: ต่างจากคอนโดที่แต่ละห้องมีเจ้าของต่างกัน BTR จะมีบริษัทเดียวดูแล ทำให้การซ่อมแซมและรักษามาตรฐานส่วนกลางทำได้รวดเร็วและเป็นระบบ 2. เน้นพื้นที่ส่วนกลาง (Amenities): มักมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครันกว่าปกติ เช่น Co-working space, ฟิตเนสระดับพรีเมียม, เลานจ์สำหรับจัดเลี้ยง หรือแม้แต่บริการดูแลสัตว์เลี้ยง 3. สัญญาเช่าที่ยืดหยุ่นและมั่นคง: ผู้เช่าสามารถทำสัญญาเช่าระยะยาวได้ (เช่น 3-5 ปี) โดยไม่ต้องกังวลว่าเจ้าของห้องจะขอคืนห้องเพื่อมาอยู่เองหรือขายต่อ เหมือนการเช่าจากบุคคลธรรมดา 4. Community Focused: เน้นการสร้างสังคมในตึก มีการจัดกิจกรรมให้ผู้เช่าได้รู้จักกัน เพื่อดึงดูดให้คนเช่าอยู่นานขึ้น (Long-term tenancy) BTR น่าสนใจในออสเตรเลีย - ปัญหาที่อยู่อาศัยแพง (Housing Affordability): ราคาบ้านในเมืองใหญ่อย่างซิดนีย์หรือเมลเบิร์นพุ่งสูงจนคนรุ่นใหม่ซื้อไม่ไหว BTR จึงเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์ Lifestyle ที่ต้องการความพรีเมียมแต่ยังไม่พร้อมกู้ซื้อบ้าน - รายได้ที่สม่ำเสมอของนักลงทุน: สำหรับบริษัทอย่าง Mirvac หรือสถาบันการเงิน BTR ให้ผลตอบแทนในรูปแบบค่าเช่าที่สม่ำเสมอ (Recurring Income) และต้านทานความผันผวนของยอดขายบ้านได้ดี - นโยบายรัฐสนับสนุน: รัฐบาลออสเตรเลียมีการปรับลดภาษี (Managed Investment Trust - MIT) สำหรับโครงการ BTR เพื่อกระตุ้นให้มีที่อยู่อาศัยในตลาดเช่ามากขึ้น การที่บริษัทอสังหาฯ รุกตลาด BTR หมายความว่าพวกเขากำลังเปลี่ยนผ่านจากการเป็นแค่ "คนสร้างบ้าน" ไปเป็น "ผู้บริหารจัดการสินทรัพย์" ซึ่งจะช่วยให้กระแสเงินสดของบริษัทมีความเสถียรมากขึ้นในระยะยาว แม้ในช่วงที่ตลาดซื้อขายอสังหาฯ ซบเซา |
บันทึกชีวิตการลงทุน เล็ก ๆ น้อย ๆ เริ่มจากจุดเล็ก ๆ Archives
July 2026
|
RSS Feed
