Tenant before settlement

โดยส่วนตัวแล้ว การลงทุนในอสังหา เราชอบซื้อบ้านที่มีคนเช่าอยู่แล้วครับ
อันนี้คือ ideal scenario เลย
แต่เนื่องด้วยช่วงนี้ vacancy rate บ้านเช่าค่อนข้างต่ำ คนแย่งกันหาบ้านเช่า ต่อให้ตอนที่ซื้อยังไม่มีคนเช่า เราก็น่าจะหาคนเช่าได้ก่อนที่เราจะ settlement ทุกอย่างปล่อยให้เป็นหน้าที่ของ property manager ในการโฆษณาหาคนเช่า

บ้านหลังที่เราเพิ่งซื่อที่ WA
เรา sign contract 14 Dec 2022
และขอ settlement ภายใน 60 วัน (เราบอกทนายได้ใน contract) แทน 45 วัน
ส่วนตัวแล้วชอบ 60 วัน มันกำลังดี เพราะการงานเราก็ยุ่งหัวฟูอยู่แล้ว ไม่มีเวลาเซ็นเอกสารอะไรมากนัก เราไม่ใช่ full-time property investor ก็เลยเอา 60 วันนี่แหละ เหมาะกับเรา

คนส่วนมากเลือก 45 วัน เพราะรีบ ๆ อยากได้บ้าน ซึ่งก็เป็นเรื่องปกติครับ

เรานี่แหละที่ไม่ปกติ ชอบ 60 วัน เพราะในนามของบริษัทและ trust ซึ่งต้องเซ็นเอกสารเยอะหน่อย

sign contract: 14 Dec 2022
expected settlement: 13 Feb 2023

แสดงว่าบ้านจะเป็นชื่อเรา 13 Feb 2023, เราจะได้กุญแก 13 Feb 2023

แต่เราสามารถ negotiate กับเจ้าของเดิมได้นะครับ (ผ่าน agent) ว่าเราขอเอา property ไป list ให้คนเช่าได้มั้ย ทำ open house ได้มั้ย

ส่วนมาก็ไม่ค่อยมีปัญหาแหละครับ

เราสามารถมี prospect tenant ได้ตั้งแต่เรายังไม่ได้เป็นเจ้าของบ้านนะครับ

1st week of Feb 2023, agent เข้าไปปะแป้งแต่งผม ทำให้ property ดูดีนิสตส์นึง

Sat: 04 Feb 2023 ทำ open house (20 คน)
Tue: 07 Feb 2023 มีคนยื่น application มา 8 คน แล้ว agent จะส่ง listed มาให้เราเลือกว่าเราจะเลือกคนไหนให้เช่า

เมื่อเราเป็นฝ่ายเลือก ชีวิตดูดีเสมอ
ดีกว่าเป็นฝ่ายถูกเลือก

พอ settlement เสร็จ เราก็มี tenant แล้วทันที

และที่สำคัญก็คืออย่าเป็น landlord ที่เรื่องมาก ปล่อยให้ property manager ทำงานไป ถ้าเขาบอกว่าอะไรควรเปลี่ยน เราก็ต้องเปลี่ยน เพื่อที่ property manager จะได้ทำงานง่าย ๆ คนเช่าก็ happy ด้วย เอาใจเขามาใส่ใจเราดีที่สุด 

บ้านหลังนี้ 527 ตารางเมตร
หลังบ้านค่อนข้างกว้าง และคนเช่าที่เราเลือกให้เช่าบอกว่าอยากจะทำสวน ทำ garden ซึ่งดอกไม้ ต้นใม้ที่เขาปลูกก็จะเพิ่มมูลค่าให้บ้านเรา

property manager ก็แนะนำว่า:
- ไม่คิดค่าน้ำเขา 100% เพื่อที่เขาจะได้รดน้ำ ทำสวน (เราก็เห็นด้วย)
- ซื้อปุ๋ย ซื้ออะไรให้เขาหน่อยก็ดี (เราก็เห็นด้วย)

การที่เรามีคนช่วยเราคิด งานมันก็ flow ครับ เล็ก ๆ น้อย ๆ เราไม่ต้องทำเอง ไม่ต้องคิดเอง แค่เราให้ความร่วมมือกับ property manager ก็พอ

Property manager เจ้านี้คิดค่าบริการที่ 8.8%
​แพงอยู่นะ แต่ถ้าบริการดีก็ OK

บวกลบคูณหารแล้ว ถ้าเป็น positive cashflow income อยู่ ก็พอแล้วครับ 
เราไม่ต้องควักกระเป๋า ปล่อยให้ property มัน generate income ของมันไป

แล้วเราจะได้ตั้งหน้าตั้งตาหา property หลังต่อไป.... WA... here we come :)

จากศูนย์ถึงหมื่นร้อยพัน
​07/02/2023