วิธีการคำนวณ positive cashflow แบบคร่าว ๆ

แต่ละคนมีหลักการในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกันออกไป
ของเราเป็นแบบนี้
ของคนอื่นเป็นยังไง เราไม่รู้ และเราก็ไม่ขอ judge ใครทั้งสิ้น
แต่เราก็พร้อมที่รับฟังความคิดเห็น และ strategy ของแต่ละคน

ที่เราเลือกที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพราะเราต้องการมี passive income
เราไม่ต้องการทำงานไปจนแก่เฒ่า ถ้าจะยังทำงานต่อไปก็คงเป็นเพราะใจรัก ไม่ได้ทำเพราะเป็นห่วงเรื่องปากท้องหรือเงินทอง

เราต้องการใช้ passive income เป็นเครื่องมือในขับเคลื่อนในการใช้ชีวิตของเรา
เราต้องการ financial freedom
ไม่ต้องรวย
ตายไปก็เอาไปด้วยไม่ได้
และเราก็ไม่กะที่จะทิ้งมรดกอะไรไว้ให้ใคร ลูกเราก็ต้องหากินกันเองหนะจ๊ะ เราเลี้ยงลูกกึ่งไทยกึ่งฝรั่ง ไอ้การที่เราจะทำงานหนักเพื่อลูกเหรอ เราไม่รู้จักจ๊ะ มันหมดยุคไปแล้ว 

ตายละ ใครเกิดเป็นลูกเรา ชีวิตท่าทางลำบากน๊อ
ไม่จ๊ะไม่ ก็ลองเอาชีวิตพวกเขาไปเปรียบเทียบกับชีวิตของคนที่มาจากประเทศที่ด้อยพัฒนาหละก็ ชีวิตพวกเขาดีมากเลยแหละ ทุกคนไม่ต้องเป็นห่วง :)

กลับเข้าเรื่อง passive income

เราไม่ได้กะจะ retire
เราก็จะยังคงทำงานที่เรารักต่อไป แต่อย่างน้อยเราก็ไม่ต้องมา stress เรื่องของรายได้
อยากจะ semi-retire
ไม่ต้องทำงานหนักมากจนเกินไป
ทำอะไรช้าลงบ้าง
ใช้ชีวิตอยู่กับตัวเองอีกหน่อย
อยู่กับสายลมและแสงแดด ทะเลและภูเขา อะไรประมาณนี้

semi-retire
ทำงานไปด้วย เที่ยวไปด้วย เราว่ามันเป็นอะไรที่ตอบโจทย์ชีวิตเรา

passive income ทำได้หลายแบบ
อสังหาริมทรัพย์ที่เรามี เรามีหลักการเลือกซื้อง่าย ๆ คือ
"ต้องเป็น positive cashflow ตั้งแต่วันแรก" เราไม่ต้องการที่จะควักเงินออกจากกระเป๋าทุก ๆ week เพื่อที่จะ topup ส่วนต่างของ negative cashflow income

บางคนชอบ negative gearing เพื่อที่จะลดหย่อนภาษี
แต่เราคิดว่า long-term มันเป็นอะไรที่ไม่ work

เราชอบ positve cashflow income ตั้งแต่วันแรกที่ซื้อเลย
ดังนั้นอสังหาริมทรัพย์ที่เราซื้อที่ออสเตรเลีย จะต้องมีคนเช่าอยู่แล้วเท่านั้น เราจะไม่ซื้อพวกที่ไม่มีคนเช่าอยู่แล้ว

เพราะเวลาที่เราต้องมาลงประกาศหาคนเช่า
นั่นมันคือเวลาที่เสียไป

การที่เรามี positive cashlow income ตั้งแต่วันแรกที่เราซื้อเลย มันก็เป็นการดี
เป็น peace of mind คือซื้อแล้วก็ลืม (buy and forget) เราจะได้เอาสมองและเวลาของเราไปคิดเรื่องอย่างอื่น

เวลาที่เราไปดูบ้านหรือ apartment ที่เราซื้อเพื่อการลงทุน
มันก็มีวิธีการคำนวณ ROI; Return of Investment ง่าย ๆ คือ:
รายได้จากค่าเช่าต่อปี ลบรายจ่ายทั้งหมดต่อปี หารด้วยราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เราซื้อ แล้วคูณด้วย 100

แต่ถ้าบางทีชีวิตมันยุ่งเหยิง ก็คิดง่าย ๆ ว่า

รายได้จากค่าเช่าต่อปี หารด้วยราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เราซื้อ แล้วคูณด้วย 100 (แล้วค่อยมานั่งคำนวณแบบ version แรกทีหลัง)

ยกตัวอย่างเช่น
อสังหาริมทรัพย์ราคา $190,000
ค่าเช่า $300/week

ROI = ($300 x 52)/$190,000 x 100
​= 8.21%

ดอกเบี้ยธนาคาร ถ้าเป็น investment property มันก็จะสูงกว่าบ้านที่เราซื้อเพื่ออยู่เอง
สมมุติว่า Low Docs Home Loan ของ RAMS ดอกเบี้ยอยู่ที่ 4.47%

ดอกเบี้ย Low Docs Home Loan ของ RAMS อาจจะไม่ถูกมาก แต่ ROI 8.21% ยังไงก็มากกว่า 4.47% อยู่ดี

แต่อย่าลืมนะครับ ถ้าจะคำนวณแบบจริงจัง ก็ให้ใช้ version แรก
คือเราต้องเอาค่าเช่าตลอดปี (52 weeks) แล้วเอารายจ่ายทั้งหมดของทั้งปีมาลบออกด้วย

รายจ่ายของทั้งปีก็จะมี:
- council rate
- strata fee (ถ้าเป็น apartment)
- agent fee (เราเลือกที่จะให้ agent ดูแล property ของเรา เพื่อที่เราจะได้มีเวลาไปทำอะไรอย่างอื่น agent fee แถว ๆ NSW จะอยู่ที่ 8% ของค่าเช่า ที่รัฐอื่นเราไม่ค่อยรู้)

ดังนั้นเพื่อเป็นการคำนวณแบบคร่าว ๆ และเร็ว ๆ ว่าอสังหาริมทรัพย์ตัวนี้จะเป็น positive cashflow income หรือเปล่า ให้เราบวกอัตราดอกเบี้ยของธนาคารเข้าไป อีก 1% เพื่อที่จะ cover ค่าใช้จ่ายอย่างอื่นรายปีด้วย 

ดังนั้นใน case study แบบนี้
Low Docs Home Loan จาก RAMS 4.47% + 1%
= 5.47%

และ ROI จากการคำนวณคร่าว ๆ ก็เป็น 8.21%

ยังไงเสีย 8.21% ก็ยังมากกว่า 5.47%
ดังนั้น property หลังนี้ก็เป็น positive cashflow income

นั่นคือ property หลังนี้สามารถทำเงินได้ตั้งแต่วันแรกที่ซื้อเลย

Please note:
- เรากู้ธนาคารไม่เกิน 80% เพราะถ้าเรากู้เกิน 80% เราต้องจ่ายค่า mortgage insurnace
- ดังนั้น เราก็ต้องมีตังค์เอาไว้จ่ายค่า deposit อยู่แล้ว 20%

Anyway, นี่คือการคำนวณคร่าว ๆ ของเรานะครับ
ใครจะลองเอาไปประยุกต์ใช้ดูก็ได้

เราก็ได้แต่หวังว่า blog ของเราที่เขียนไป
ประสบการณ์ที่เราแชร์ออกไป จะได้เป็นแรงบันดาลใจให้ใครหลาย ๆ คนนะครับ

ทุกบาททุกสตางค์ที่เราใช้ในการซื้อ property เราหามาเองด้วยน้ำพักน้ำแรงของเรา
ดังนั้นการทำงานหนัก ก็เป็นอีก key factor
เพราะเรไม่ได้ขอเงินจากทางเมืองไทยเลย

ทุกอย่างเราสร้างมาเอง ด้วยสมองและสองมือที่มี
เราไม่ได้คาบช้อนเงินช้อนทองมาเกิด

ถ้าเราทำได้
คนอื่นก็ต้องทำได้
เราขอเป็นกำลังใจให้กับทุกคนนะครับ

จอห์น เผ่าเพ็ง
12/01/2020