 Building inspection report.
WA หลังที่ 3 ชีวิตต้องไปต่อครับ เป้าหมายในชีวิตเราค่อนข้างชัดเจน Goals in Life ที่ชัดเจน (Retire Young, Retire Rich) เรารู้ว่าเรากำลังทำอะไรอยู่ เป้าหมายอยู่ข้างหน้า ปักหมุดเอาไว้ แล้วไปให้ถึง ช้าบ้าง เร็วบ้าง ตามกำลังของแต่ละคน เหนื่อยก็พัก ล้มก็ลุกขึ้นมาปัดเข่า แล้วเดินต่อ จากศูนย์ถึงหมื่นร้อยพัน blog นี้คงไม่ได้โพสต์ที่หน้า page นะครับ
คงมีเฉพาะที่ website นี้; johnpaopeng.com ข้อมูลบางอย่างเรากับภรรยาก็อยากจะเก็บเอาไว้ analyse กันสองคน แต่ก็เลือกที่จะเขียนใน website นี้เผื่อมีคนหลงเข้ามาอ่าน และเราก็สามารถ search หาอ่านได้ง่ายด้วย shoebox apartment เล็ก ๆ บางที เราก็ไม่สามารถกู้จากธนาคารได้ เพราะไม่เข้าข่ายการกู้ของธนาคาร อันนี้แล้วแต่ธนาคารนะ แต่เผอิญตอนนั้นเราใช้เฉพาะของ RAMS ยังไม่ได้ใช้ของธนาคารอื่น หรือ broker อื่น RAMS จะไม่ปล่อยกู้ apartment ที่เล็กกว่า 41 ตารางเมตร shoebox apartment ที่เราซื้อ มันก็เป็น shoebox เล็ก ๆ เป็น studio apartment หอพักสำหรับนักเรียนมหาลัย เมื่อกู้ไม่ได้ เราก็ต้องดึงเงินออกมาจาก equity ของบ้านที่เรามี ดอกเบี้ยอยู่ที่ $723.96 ต่อเดือน เพราะดึงออกมาไม่เยอะ ราคาไม่แพง เดี๋ยวเรามาคำนวณกัน แบบไม่โกหกตัวเอง ว่า shoebox apartment หลังนี้ สรุปแล้วคุ้มกับการลงทุนหรือไม่ ถ้าไม่คุ้มเราก็จะได้ปล่อยออก 1. ดอกเบี้ย $723.96 ต่อเดือน = $167.07/week 2. ค่าเช่า = $320/week 3. Property management fee; $8.8% = $28.16/week 4. Strata & body corp = $687.44/quarter = $52.88/week Insurance = $579.97/year = $11.15/week 5. cashflow = $320 - $167.07 - $52.88 - $11.15 = $88.90/week ก็ยังเป็น positive cashflow income อยู่นะครับ ต่อให้เป็น shoebox apartment เล็ก ๆ ก็ตามเถอะ shoebox apartment บางที่ ราคาไม่แพง บวกลบคูณหารแล้ว อาจจะได้ cashflow ดีกว่าบ้านเป็นหลังก็ได้ แต่ก็ข้อเสียคือ กู้ไม่ได้ ก็ดึงเอา equity ของบ้านหลังอื่นออกมาซื้อ ก็แค่นั้นเอง บ้านหลังที่ 2 ที่ WA ที่ settlement แล้วเรียบร้อย เมื่อวันที่ 16 Feb 2023
จากคราวก่อนที่เราคำนวณ cashflow แบบที่จ่าย PI (Principle & Interest) $1,632.69 ต่อเดือน อันนี้คือจ่ายทั้งต้นและดอกเบี้ยเดือนละ $1,632.69 ถ้าจายไป 30 ปี บ้านก็จะเป็นของเรา ทีนี้เราลองมาคำนวณดูซิว่า ถ้าเราไม่ต้องการบ้านหลังนี้หละ สมมุติเฉย ๆ ว่าเราจ่ายเฉพาะดอกเบี้ยเท่านั้น (Interest only) ซึ่งทุก ๆ ธนาคารก็สามารถทำได้ ที่จ่ายเฉพาะดอกเบี้ยเท่านั้น บ้านหลังนี้ ถ้าจ่ายเฉพาะดอกเบี้ยเฉย ๆ ก็จะอยู่ประมาณที่ $1,334.57 ต่อเดือน อันนี้เปรียบเทียบเอาจากหลังก่อนที่ WA เพราะกู้ในจำนวนที่ใกล้เคียงกัน ถ้าเราจ่ายเฉพาะดอกเบี้ยเฉย ๆ ถ้าอยากจะคำนวณว่าได้ passive income หรือเปล่า ให้คำนวณแบบนี้คร่าว ๆ 1. ค่าเช่า $450/week x 52 weeks เพราะ 1 ปีมี 52 weeks แล้วหารด้วย 12 เดือน = $450 x 52 / 12 = $1,950 ต่อเดือน 2. ค่า property management fee: $8.8% = $1,950 คูณ $8.8 หาร 100 = $1,950 x $8.8 / 100 = 171.60 ต่อเดือน 3. ดอกเบี้ย $1,334.57 ต่อเดือน (อันนี้คือจ่ายเฉพาะดอกเบี้ยเฉย ๆ ไม่ได้จ่ายเงินต้น) Note: ดอกเบี้ยลดทุกเดือน เพราะเราจ่ายทั้งต้นและดอก (PI; Principle & Interest) 4. เดือนหนึ่งจะมี passive income ประมาณ = $1,950 - $1,334.57 - $171.60 = $443.83 ต่อเดือน หรือ $102.42/week passive income $102.42/week อันนี้คือ 1 หลัง อันนี้คือเงินที่เรานั่ง ๆ นอน ๆ อยู่บ้านเฉย ๆ เงินก็เข้าบัญชี แล้วถ้าเราประมาณ 40 หลังหละ ก็ประมาณ $102.42 x 40 = $4,096.80/week อันนี้คือคิดคร่าว ๆ แบบหยาบ ๆ นะครับ อันนี้คือคิดคร่าว ๆ แบบหยาบ ๆ แบบบ้านที่ยังคงต้องกู้ ยังคงต้องจ่ายดอกเบี้ยอยู่ เราก็มีบ้านที่ 4 ที่ไม่ต้องจ่ายดอกเบี้ยแล้ว ไม่มี mortgage แล้ว - บ้านที่อยู่เอง x 1 - บ้าน investment properties x 3 (ซึ่งก็ได้ค่าเช่ารวมกัน $985/week อันนี้คือ 3 หลังที่ไม่มีดอกเบี้ยแล้ว ไม่มี home loan แล้ว) Anyway... กลับมาที่: - บ้านเป็นหลัง ไม่มี strata fee, เราได้ cashflow $102.42/week - บ้านหรือ apartment ที่มี strata fee, เราได้ cashflow $15.35/week $102.42/week กับ $15.35/week ต่างกัน 6.67 เท่า จะอะไรยังไงก็ตามแต่ บ้านที่ซื้อมา เดี๋ยวราคาก็ขึ้น (ถ้ารัฐบาลยัง import immigrant เข้ามาเยอะ ๆ แบบนี้นะ) เดี๋ยวอีก 12 เดือน เราก็จะดึง equity ของบ้านหลังนี้ เพื่อซื้อหลังต่อ ๆ ไปได้ เราจะไม่หยุดอยู่แค่นี้ครับ :) ใครชอบแบบไหนก็เลือกเอาแบบนั้นนะครับ บ้านหรือ apartment ที่มี strata fee กำลังซื้อของแต่ละคนไม่เหมือนกัน อาวุธในกระเป๋าของแต่ละคนไม่เหมือนกัน หัดเดินก่อน ก่อนที่จะวิ่ง ฝากเอาไว้ให้เป็นแรงบันดาลสำหรับใครหลาย ๆ คนนะครับ คนไทยประสบความสำเร็จได้ คนไทยอยู่ที่ไหนก็ประสบความสำเร็จได้ จากศูนย์... ถึงหมื่นร้อยพัน Disclaimer: เราไม่ใช่ real estate agent, เราไม่ใช่ financial advisor, เราก็แค่คนธรรมดาคนหนึ่งที่เอาประสบการณ์ตัวเองออกมาแชร์ผ่านสื่อและช่องทางของตัวเอง 22/02/2022 จากการคำนวณบ้านหลังที่ 2 ที่ WA จากโพสต์ก่อน
บ้านที่ WA เป็น standalone house ดังนั้นจึงไม่มี strata fee หรือค่าบำรุงส่วนกลาง งั้นเราลองมาคำนวณบ้านหรือ apartment ที่มีส่วนกลางกันดูนะครับ 1. บ้านหรือ apartment หลังนี้ ตอนที่กู้ครั้งแรกเลย interest rate อยู่ที่ 4.74% แล้วก็ค่อย ๆ ขยับขึ้นมาที่ 4.89% และปัจจุบันอยู่ที่ 5.14% บ้านหลังนี้เสียดอกเบี้ยอยู่ที่ $1,294.40 ต่อเดือน คราวนี้เรามาคิดทุกอย่างกันเป็น week ดีกว่า ดีกว่าคิดเป็นเดือน $1,294.40 ต่อเดือน = $1,294.40 คูณ 12 เดือน แล้วหารด้วย 52 weeks = $1,294.40 x 12 / 52 = $298.71/week 2. Property management fee 8.8% = $480 x 8.8 /100 = $42.24/week 3. Strata $1,200/quarter = $1,200 x 4 quarter หาร 52 weeks = $1,200 x 4 / 52 = $92.31/week Sinking fund: $360/quarter Insurance: $48/quarter = $408/quarter = $408 x 4 / 52 (per week) =$31.39/week 4. cashflow per week $480 - $298.71 - $42.24 - $92.31 - $31.39 = $15.35/week OK $15.35/week ก็ดีกว่า $0/week จะเห็นว่าตึกหรือ apartment ที่ต้องจ่าย strata fee หรือส่วนกลางซึ่งหลังนี้ก็ $92.31/week บวกลบคูณหารแล้ว เราก็แทบจะไม่เหลืออะไรเลย แต่ $15.35/week ก็ยังเป็น positive cashflow income อยู่ อย่าลืมว่าค่าเช่าก็จะมีการปรับขึ้นได้ และดอกเบี้ยก็จะค่อย ๆ ลดลงไปเรื่อย ๆ เรามี apartment แบบนี้อยู่ทั้งหมด 4 หลัง และก็คิดว่าพอแล้ว อิ่มตัวแล้วกับการที่ต้องมาจ่าย strata fee หรือส่วนกลาง การมี property เยอะ ๆ ไม่ได้แปลว่าเรารวย เพราะบางหลัง บวกลบคูณหารแล้วเราก็อาจจะไม่ได้อะไรมาก แต่จะไม่เป็น negative casflow แน่นอน คือจะไม่เข้าเนื้อ แค่ไม่เข้าเนื้อก็ดีแล้วครับ ถ้าเรานั่งคำนวณดี ๆ แบบไม่โกหกตัวเอง เราก็จะรู้ว่าการลงทุนแบบไหน work แบบไหนไม่ work แต่บางทีที่เราซื้อเอาไว้ก็เพราะว่า เผื่อว่าวันหนึ่งเราหรือลูกอาจจะต้องไปอยู่เอง ถ้าลูกเราเลือกที่จะไปเรียนต่อในเมือง ๆ นั้น อย่างนี้เป็นต้น เราก็ไม่ได้มองทุกอย่างเป็นการลงทุนไปหมด เราก็วางแผนเผื่อครอบครัวเราด้วย ถ้าลูกเลือกที่จะไปเรียนเมือง ๆ นั้น อย่างน้อยในอนาคตเราก็ประหยัดค่าเช่าหอพักของลูกไป ของเราตอนนี้ก็เลยเบนเข็มไปที่บ้านที่ไม่ต้องจ่าย strata fee ดีกว่า OK แหละเดี๋ยวราคาบ้านก็คงจะค่อย ๆ ขยับขึ้น เดี๋ยวเราก็จะดึง equity ตัวนี้ออกมา แล้วเอาไปซื้อบ้านหลังต่อ ๆ ไป อย่างน้อยเราก็ต่อยอดได้ บ้านหลังที่ 2 ที่ WA:
- settlement แล้วเรียบร้อย เมื่อวันที่ 16 Feb 2023 - tenant จะย้ายเข้า 28 Feb 2023 เลื่อนจาก 27 Feb 2023 เพราะหา cleaner มา clean บ้านไม่ได้ cleaner มา clean บ้าน 25 Feb 2023 - เปลี่ยน stove ใหม่ให้คนเช่า ราคา $700 กว่า ๆ จำไม่ได้ ราคามันอยู่ใน email นี่แหละ - ค่าเช่า $450/week, ที่ WA สามารถ review ค่าเช่าได้ทุก ๆ 6 เดือน แต่ขึ้นห้ามเกิน $30/week - ดอกเบี้ย RAMS: 5.24% คิดเป็น $1,632.69 ต่อเดือน (เขาคิดเป็นเดือน) - ค่า property management fee: $8.8% ของค่าเช่าบ้าน ถ้าอยากจะคำนวณว่าได้ passive income หรือเปล่า ให้คำนวณแบบนี้คร่าว ๆ 1. ค่าเช่า $450/week x 52 weeks เพราะ 1 ปีมี 52 weeks แล้วหารด้วย 12 เดือน = $450 x 52 / 12 = $1,950 ต่อเดือน 2. ค่า property management fee: $8.8% = $1,950 คูณ $8.8 หาร 100 = $1,950 x $8.8 / 100 = 171.60 ต่อเดือน 3. ดอกเบี้ย $1,632.69 ต่อเดือน (เดี๋ยวเรา negotiate ได้กับ RAMS) 4. เดือนหนึ่งจะมี passive income ประมาณ = $1,950 - $1,632.69 - $171.60 = $145.71 หรือ $33.625/week passive income $33.625/week อาจจะดูไม่เยอะ แต่ถ้าอีก 6 เดือนเราขึ้นค่าเช่าหละ และถ้าเราลดดอกเบี้ยจาก 5.24% มาเป็น 5.19% หละ และทุก week หรือทุกเดือนดอกเบี้ยมันต้องลดอยู่แล้ว ไม่ใช่ $1,632.69 ทุก ๆ เดือน เพราะว่าทุก ๆ week เราจ่ายเกินเข้าบัญชี $33.625/week ดังนั้นดอกเบี้ยก็ต้องลด $33.625/week อันนี้คือ 1 หลัง อันนี้คือเงินที่เรานั่ง ๆ นอน ๆ อยู่บ้านเฉย ๆ เงินก็เข้าบัญชี แล้วถ้าเราประมาณ 40 หลังหละ ก็ประมาณ $33.625 x 40 = $1,345/week อันนี้คือคิดคร่าว ๆ แบบหยาบ ๆ นะครับ อันนี้คือคิดคร่าว ๆ แบบหยาบ ๆ แบบบ้านที่ยังคงต้องกู้ ยังคงต้องจ่ายดอกเบี้ยอยู่ เราก็มีบ้านที่ 4 ที่ไม่ต้องจ่ายดอกเบี้ยแล้ว ไม่มี mortgage แล้ว - บ้านที่อยู่เอง x 1 - บ้าน investment properties x 3 ไม่ต้องถามว่าอีก 6 เดือนจะขึ้นค่าเช่ามั้ย ขึ้นแน่นอนครับ แต่อาจจะไม่ถึง $30/week หรอก สัญญาว่าจะไม่ขูดรีด ขูดเนื้อใคร ส่วนดอกเบี้ยจาก RAMS 5.24% ตอนนี้ mortage broker คนใหม่เสนอ refinance กับ NAB: 5.19% ก็คงไม่เปลี่ยนหรอกครับ เหนื่อยและไม่มีเวลา เพราะกับ RAMS เราแค่ email ไปหา manager แล้ว negotiate ได้เลย ไม่ต้องกรอกอะไร ไม่ต้องเซ็นอะไร เพราะเรามี home loan อยู่ที่ RAMS เยอะ แต่ตอนนี้กำลังจะซื้อหลังที่ 3 ที่ WA ก็คิดว่าน่าจะใช้ NAB นะครับคราวนี้ เปลี่ยนบรรยากาศบ้างจาก RAMS ฝากเอาไว้ให้เป็นแรงบันดาลสำหรับใครหลาย ๆ คนนะครับ คนไทยประสบความสำเร็จได้ คนไทยอยู่ที่ไหนก็ประสบความสำเร็จได้ จากศูนย์... ถึงหมื่นร้อยพัน 21/02/2023 หลักในการซื้อบ้านเพื่อการลงทุนของแต่ละคนไม่เหมือนกัน
ของเราเน้น passive income ไม่ได้เน้น capital grow เพราะไม่ได้กะจะขาย แต่ capital grow ก็สำคัญอยู่เพราะต้องดึง equity ออกมาในการซื้อหลัง ๆ ต่อไป แต่นั่นเดี๋ยวเอาไว้ blog ต่อ ๆ ไป หลักในการซื้อบ้านเพื่อการลงทุนของแต่ละคนไม่เหมือนกัน แล้วแต่ stage ของการลงทุนของแต่ละคนว่า savvy มากน้อยแค่ไหน แล้วก็แล้วแต่เงินในกระเป๋าด้วยย หรือ equity จากบ้านหลังอื่น ๆ 1. การซื้อเพื่อมี passive income คือซื้อบ้านที่มีคนเช่าอยู่แล้ว จะได้ passive income from day 1 2. ถ้าไม่มีคนเช่าอยู่แล้วก็ไม่เป็นไร ช่วงนี้หาคนเช่าง่ายหน่อยเพราะคนกำลังหลั่งไหลเข้าประเทศออสเตรเลีย ทุกคนต้องการที่พัก ที่อยู่อาศัย 3. ของเราตอนนี้อยู่ใน stage ที่เน้นซื้อบ้าน ไม่เน้นซื้อ apartment หรือพวก villa ที่ต้องจ่ายค่า strata fee หรือส่วนกลาง การลงทุนใน apartment ไม่ผิดนะครับ เราก็ซื้อเอาไว้เยอะแล้ว พอแล้ว อิ่มตัวแล้วกับ apartment เพราะค่าส่วนกลางหรือ strata fee ก็ทำให้ passive income เราลดลงเหมือนกัน แต่นั่นแหละ คนเราก็ต้องเริ่มต้นจากที่ไหนซักแห่ง หัดเดินก่อนที่วิ่ง 4. บ้านเราเน้นบ้านที่สร้างจากปี 2000 เป็นต้นมา จะได้ไม่เก่ามาก ไม่ต้องซ่อมอะไรเยอะ และที่สำคัญคือไม่มี abestos (abestos คือสารเคมีที่อยู่ใน material การสร้างบ้าน ตอนนี้ห้ามใช้มาแล้วประมาณปี 2000 เป็นต้นมา abestos คือสารเคมีที่ก่อให้เกิดมะเร็ง ดังนั้นใครที่อยู่บ้านที่สร้างมาก่อนปี 2000 อย่าลืมเรียกช่างมา check) 5. ณ ตอนนี้เรากับภรรยาเน้นบ้านที่ Perth WA เพราะอนาคตอาจจะไปอยู่เอง เพราะ Perth ใกล้สิงคโปร์และเมืองไทย (ภรรยาเป็นคนสิงคโปร์) Perth กับสิงคโปร์บินแค่ 4 ชั่วโมง บินไปเสาร์-อาทิตย์ยังได้เลย 6. เราเน้นบ้านไม่ไกลจากทะเลมาก เพราะปล่อยเช่าง่าย หรือจะไปอยู่เองก็สะดวก 7. เราซื้อรัศมี 45 นาทีจาก Perth เท่านั้น ถ้าออกไปไกลกว่านี้ก็ไม่ซื้อ เพราะถ้าเผื่อไม่อยู่เองมันก็เดินทางไม่สะดวก 8. การเลือกซื้อบ้านที่ Perth ของพวกเราค่อนข้างแพลนเพื่ออนาคตในการไปอยู่เองด้วย อย่างน้อยก็เป็นตัวเลือกของพวกเรา ถ้าเป็นที่อื่นก็อาจจะ no สน no care ขอให้มีคนเช่าเป็นพอ ขอให้มี passive income เป็นพอ 9. ของเราต้องการ landsize 300 ตารางเมตรขึ้นไปเท่านั้น เพราะถ้าเล็กกว่านี้ ราคาบ้านก็จะไม่ค่อยขึ้น equity อาจจะไม่ได้เยอะ ถ้าราคาบ้านขึ้น equity ขึ้น เราก็ดึง equity ออกมาแล้วเอาไปซื้อหลังต่อ ๆ ไปได้ครับ :) หลัก ๆ เราก็จะดู: - landsize - ปีที่สร้าง - location - มีคนเช่าอยู่แล้วหรือไม่มีคนเช่า Note: เราไม่ได้พูดถึงบ้าน off-the-plan เลย เดี๋ยวจะมาบอกว่าทำไม โดยส่วนตัวแล้ว การลงทุนในอสังหา เราชอบซื้อบ้านที่มีคนเช่าอยู่แล้วครับ
อันนี้คือ ideal scenario เลย แต่เนื่องด้วยช่วงนี้ vacancy rate บ้านเช่าค่อนข้างต่ำ คนแย่งกันหาบ้านเช่า ต่อให้ตอนที่ซื้อยังไม่มีคนเช่า เราก็น่าจะหาคนเช่าได้ก่อนที่เราจะ settlement ทุกอย่างปล่อยให้เป็นหน้าที่ของ property manager ในการโฆษณาหาคนเช่า บ้านหลังที่เราเพิ่งซื่อที่ WA เรา sign contract 14 Dec 2022 และขอ settlement ภายใน 60 วัน (เราบอกทนายได้ใน contract) แทน 45 วัน ส่วนตัวแล้วชอบ 60 วัน มันกำลังดี เพราะการงานเราก็ยุ่งหัวฟูอยู่แล้ว ไม่มีเวลาเซ็นเอกสารอะไรมากนัก เราไม่ใช่ full-time property investor ก็เลยเอา 60 วันนี่แหละ เหมาะกับเรา คนส่วนมากเลือก 45 วัน เพราะรีบ ๆ อยากได้บ้าน ซึ่งก็เป็นเรื่องปกติครับ เรานี่แหละที่ไม่ปกติ ชอบ 60 วัน เพราะในนามของบริษัทและ trust ซึ่งต้องเซ็นเอกสารเยอะหน่อย sign contract: 14 Dec 2022 expected settlement: 13 Feb 2023 แสดงว่าบ้านจะเป็นชื่อเรา 13 Feb 2023, เราจะได้กุญแก 13 Feb 2023 แต่เราสามารถ negotiate กับเจ้าของเดิมได้นะครับ (ผ่าน agent) ว่าเราขอเอา property ไป list ให้คนเช่าได้มั้ย ทำ open house ได้มั้ย ส่วนมาก็ไม่ค่อยมีปัญหาแหละครับ เราสามารถมี prospect tenant ได้ตั้งแต่เรายังไม่ได้เป็นเจ้าของบ้านนะครับ 1st week of Feb 2023, agent เข้าไปปะแป้งแต่งผม ทำให้ property ดูดีนิสตส์นึง Sat: 04 Feb 2023 ทำ open house (20 คน) Tue: 07 Feb 2023 มีคนยื่น application มา 8 คน แล้ว agent จะส่ง listed มาให้เราเลือกว่าเราจะเลือกคนไหนให้เช่า เมื่อเราเป็นฝ่ายเลือก ชีวิตดูดีเสมอ ดีกว่าเป็นฝ่ายถูกเลือก พอ settlement เสร็จ เราก็มี tenant แล้วทันที และที่สำคัญก็คืออย่าเป็น landlord ที่เรื่องมาก ปล่อยให้ property manager ทำงานไป ถ้าเขาบอกว่าอะไรควรเปลี่ยน เราก็ต้องเปลี่ยน เพื่อที่ property manager จะได้ทำงานง่าย ๆ คนเช่าก็ happy ด้วย เอาใจเขามาใส่ใจเราดีที่สุด บ้านหลังนี้ 527 ตารางเมตร หลังบ้านค่อนข้างกว้าง และคนเช่าที่เราเลือกให้เช่าบอกว่าอยากจะทำสวน ทำ garden ซึ่งดอกไม้ ต้นใม้ที่เขาปลูกก็จะเพิ่มมูลค่าให้บ้านเรา property manager ก็แนะนำว่า: - ไม่คิดค่าน้ำเขา 100% เพื่อที่เขาจะได้รดน้ำ ทำสวน (เราก็เห็นด้วย) - ซื้อปุ๋ย ซื้ออะไรให้เขาหน่อยก็ดี (เราก็เห็นด้วย) การที่เรามีคนช่วยเราคิด งานมันก็ flow ครับ เล็ก ๆ น้อย ๆ เราไม่ต้องทำเอง ไม่ต้องคิดเอง แค่เราให้ความร่วมมือกับ property manager ก็พอ Property manager เจ้านี้คิดค่าบริการที่ 8.8% แพงอยู่นะ แต่ถ้าบริการดีก็ OK บวกลบคูณหารแล้ว ถ้าเป็น positive cashflow income อยู่ ก็พอแล้วครับ เราไม่ต้องควักกระเป๋า ปล่อยให้ property มัน generate income ของมันไป แล้วเราจะได้ตั้งหน้าตั้งตาหา property หลังต่อไป.... WA... here we come :) จากศูนย์ถึงหมื่นร้อยพัน 07/02/2023  แต่ละคนมีความฝันที่แตกต่างกัน
แต่ละคนมีจุดเริ่มต้นที่แตกต่างกัน เราก็ไม่ต้องเอาตัวเราเองไปเปรียบเทียบกับใคร หลาย ๆ คนเริ่มต้นลงทุนในอสังหาตั้งแต่เนิ่น ๆ ซึ่งก็ดีไป เรายินดีด้วย บางคนอยู่ในวงการอสังหา 10+ ปี ซึ่งเราก็ยินดีด้วย เราเริ่มต้นค่อนข้างช้า หาเงินคนเดียว แต่กินกัน 4 ปาก และอีกหลาย ๆ ปากที่เมืองไทย ชีวิตไม่ง่าย ภรรยาเราเพิ่งมาช่วยงานบริษัทเมื่อตอนลูก ๆ เข้าเรียน high school เอง ก่อนหน้านั้นเขาก็ทำหน้าที่ดูแลลูก ๆ แบบ full-time มีช่วยงานบ้างเล็กน้อย แต่ไม่เต็มตัว บ้านหลังแรกที่เราซื้อ 14 Nov 2017 เพิ่งซื้อได้ไม่นาน ก็เพิ่งจะมีบ้านหลังแรกในออสเตรเลียเมื่อแค่ 5-6 ปีที่แล้วนี่เอง asset อะไรต่าง ๆ อาจจะไม่ได้เยอะเท่าคนที่เขาอยู่ในวงการมานานกว่าเรา ทุกคนมีความฝันที่แตกต่างกัน หลาย ๆ คนอาจจะอยากเป็นบ้านหลังใหญ่ ๆ โต เป็นคฤหาสน์ แต่เราไม่ต้องการ เราต้องการบ้านที่อยู่กันแค่ 2 คนเรากับภรรยาก็พอ เพราะเราไม่ต้องการอยู่เป็นหลักแหล่ง ชีวิตที่แพลนกันเอาไว้คือ: - 3 เดือนออสเตรเลีย - 3 เดือนเมืองไทย - 3 เดือนสิงคโปร์ - 3 เดือนเที่ยวต่างประเทศ ไปเรื่อย ๆ เปื่อย ๆ ดังนั้นบ้านหลังใหญ่ไม่เคยมีอยู่ในหัว เพราะไม่เคยคิดอยู่เป็นหลักแหล่ง และอยากจะใช้เวลาอยู่ที่วัด ปฏิบัติธรรมมากกว่า ขอให้มีเงินบัญชีเยอะ ๆ หรือมีเงินไหลเข้ามาในบัญชีเรื่อย ๆ ทุก ๆ 2 weeks เป็น passive income เราก็พอใจแล้ว เราค่อนข้างมีตัวเลขที่ชัดเจนอยู่ในหัวว่าเราต้องการ passive income ต่อ week อยู่ที่เท่าไหร่ และ plan ค่อนข้างชัดเจนว่าจะต้องทำอะไร step-by-step; 1-2-3-4 เพื่อให้ถึงเป้าหมายนั้น ทุกอย่างมีการวางแผน เป้าหมายสำหรับการลงทุนของเราตอนนี้คืออยากมี investment property ที่เป็น duplex ซักหลัง สองหลัง บ้านติดกัน ปล่อยให้คนเช่าทั้ง 2 ได้ 2 income แต่ตอนนี้เรายังเดินไปไม่ถึงจุดนั้น ตอนนี้เก็บเล็กผสมน้อยไปก่อน ทำตัวเป็น "ป่าล้อมเมือง" ไปก่อน ภาพนี้จะเป็นภาพที่เราแปะเอาไว้ Googe Keep เก็บเอาไว้ดูเป็น "เป้าหมาย" เอาไว้พุ่งชน วันนี้เราอาจจะเดินยังไม่ถึงจุดนั้น แต่เราจะเดินไปเรื่อย ๆ เหนื่อยเราก็จะพัก แต่เราจะไม่หยุดเดิน ซักวันมันก็จะถึงเป้าหมายของเราเอง เราก็ set เวลาเอาไว้อยู่ว่าต้องถึงจุดนั้น ๆ ภายในกี่ปี ...ซักวันมันก็ต้องมีวันของเราบ้างแหละ... จากศูนย์ถึงหมื่นร้อยพัน From Zero to Hero การลงทุนของเราค่อนข้างแตกต่างจากคนอื่น
เราไม่ได้เน้นที่ capital growth เพราะเราไม่ได้กะจะขายอยู่แล้ว แต่ถ้ามี capital growth เข้ามาก็ดี เราก็สามารถดึง equity ออกมาเพื่อใช้ equity ตัวนี้ในการซื้อบ้านหลังต่อไป เมื่อเราไม่ได้เน้นที่ capital growth มากนัก เราก็ต้องหักห้ามใจจากการซื้อบ้าน off the plan ซื้อได้ แต่อย่าเยอะมากจนเกินไป เราก็ต้องหักห้ามใจ ไม่ตกเป็นเหยื่อของการตลาด ต้องไม่โดนป้ายยาบ่อย :) การซื้อบ้าน off the plan คือการซื้อสินค้าในราคาปลีก ซื้อสินค้าในราคา at the end of the line product ซึ่งหมายความว่า: - developer ทำกำไรไปแล้ว - real estate agent ทำกำไรไปแล้ว เราเน้น positive cashflow income ตั้งแต่ day 1 นั่นคือซื้อ established home ที่มีคนเช่าอยู่แล้ว อาจจะหายากหน่อย แต่มันก็มีครับ ดูไปเรื่อย ๆ ที่ realestate.com.au สาเหตุที่เราเน้นที่ positive cashflow income ก็เพราะเราต้องการให้ positive cashflow income เหล่านี้เข้ามาแทนที่ active income ที่เราได้จากงานประจำหรือธุรกิจที่เราทำอยู่ เมื่อไหร่ก็ตามที่ positive cashflow income เหล่านี้สามารถ replace income ที่เราได้จากงานประจำหรือการทำธุรกิจ นั่นก็หมายถึง positive cashflow income เหล่านี้สามารถ fund lifestyle เราได้แล้ว เราสามารถมีชีวิตอยู่แบบไม่ต้องทำงานก็ได้ เพราะทุก ๆ 2 weeks เราก็ได้ positive cashflow income เข้ามาในบัญชี การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ประเทศออสเตรเลีย เราสามารถบอกให้ agent โอนเงินเข้าบัญชีเราเดือนละครั้งหรือเดือนละ 2 ครั้งได้ เราก็ให้ agent โอนเงินเข้าบัญชีเดือนละ 2 ครั้ง ก็วันที่ 15 ของเดือนและสิ้นเดือน (30/31, 28/29) ซึ่งมันเป็นอะไรที่ดีมากที่ทุก ๆ 2 อาทิตย์เรามีเงินเข้ามาในบัญชี แต่อย่าลืมว่าเราก็ต้องจ่าย mortgage นะครับ ดังนั้นจึงสำคัญมากที่ค่าเช่าต้อง cover ค่า mortgage ถ้าไม่ cover มันก็จะกลายเป็น negative cashflow เลยทันที ซึ่งเราไม่ต้องการ negative cashflow คือเราต้องควักเงินเพิ่ม ซึ่งเราจะไม่ทำเป็นอันขาด เราไม่ต้องการซื้อบ้านมาเพื่อเป็นภาระ ซื้อมาเพื่อรอให้ราคาขึ้นแล้วขายต่อ แบบนั้นไม่ใช่ เราซื้อเพื่อเก็บและก็เพื่อเอา passive income จะมากจะน้อย ก็ต้องเป็น positive cashflow ต่อให้เป็น positive cashflow แค่ $1/week ก็ยังถือว่าเป็น positive cashfow คือมีเงินเข้ามาในบัญชี ไม่ใช่ negative cashflow ที่เงินออกจากบัญชี ที่เราต้องไป top up แบบนั้นไม่เอา ส่วนใครที่ซื้ออสังหาแล้วต้อง top up เงินทุก ๆ week หรือเป็น negative gearing ก็ไม่ว่ากัน สะดวกใครสะดวกมัน established homes ที่เราซื้ออาจจะไม่ได้ flashy เหมือนบ้านใหม่ บ้าน off the plan ที่หลาย ๆ คนลงโอ้อวดกันใน social media ว่าบ้านตัวเองสวย บ้านตัวเองหรู แต่มันทำเงินครับ เราซื้อมาเพื่อเป็น passive income ไม่ได้ซื้อมาเป็น trophy ไว้โอ้อวดคน หรือถ้าจะมีก็มีแค่ 1-2 หลังพอ อย่าเยอะมาก ของเราก็แอบมีเหมือนกัน ที่ซื้อไว้ที่ Surfers Paradise (7-Star hotel) อันนี้ให้รางวัลชีวิต เอาแค่ 1-2 หลังพออย่างที่บอก :) Anyway... investment strategy ของแต่ละคนไม่เหมือนกัน ใครที่ชอบซื้อมาขายไป ก็ไม่เป็นไร ก็ทำไป ใครก็ชอบ passive income เพื่อ fund your lifestyle ก็ทำไป เราต้องการแบบหลัง ต้องการ semi-retire ต้องการใช้ชีวิตแบบ worry free เรายังมีอะไรหลายอย่างในชีวิตที่เราอยากจะทำ แบบไม่ต้องมา worry เรื่องการทำงาน ไม่ต้องมานั่งหลังขดหลังแข็งทำงานอยู่หน้าคอมพิวเตอร์ ไม่ต้องมานั่งโดนกดดันจากลูกค้าเรื่องการทำ case อะไรต่าง ๆ นานา ชีวิตเรือจ้างก็ใช่ว่าจะสบายนะครับ งานของ "J Migration Team" เงินมันเยอะจริง ไม่เถียง แต่เราก็โดนกดดันหลายอย่างจากลูกค้าเหมือนกัน ชีวิตไม่ง่าย ไม่ได้สวยหรูเหมือนอย่างที่คนภายนอกคิด แต่... anyway... นั่นมันคือชีวิตของ "เรือจ้าง" ถ้าเป็น chef แล้วทนความร้อนของกระทะ ของไฟไม่ได้ ก็ไม่ต้องเป็น chef ฉันใด ถ้าทนแรงกดดันของชีวิต "เรือจ้าง" ไม่ได้ หรือไม่มีความสุขกับสิ่งที่ทำ บางทีเราก็ต้องหาอะไรอย่างอื่นทำ แต่ก่อนที่จะหาอะไรอย่างอื่นทำ เราก็ต้องหา income ตัวใหม่ ซึ่งก็อาจจะเป็น passive income ก็ได้ เข้ามา replace income ตัวปัจจุบันอยู่ เพราะชีวิตก็ยังคงต้องกินต้องใช้ passive income ลองศึกษาหาความรู้ดูนะครับ หนังสือดี ๆ มีให้อ่านเยอะ โดยส่วนตัวเราก็อ่านหนังสือภาษาอังกฤษ มันได้อรรรสในการอ่าน มันได้อ่านจาก original หนังสือไทยที่แปล ๆ กันออกมา ส่วนมากก็จะออกมาค่อนข้างช้า และบางทีเวลาแปลก็ใช้คำศัพท์แปลก ๆ ซึ่งเราไม่อิน Real estatement agent คือคนขายบ้านนะครับ หน้าที่ของเขาคือ "ขายบ้าน" เขาไม่ใช่ financial advisor ต่อให้เป็น financial advisor ก็ตามเถอะ เราก็ต้องดูด้วยว่า "เขาทำได้ในสิ่งที่เขาแนะนำแล้วหรือยัง" โดยส่วนตัวแล้ว เราชอบศึกษาเองครับ เดินไปที่ Dymocks แล้วซื้อหนังสือมาอ่านเอง อ่านเองศึกษาเอง เพราะเราเป็นคนชอบอ่าน อ่านเสร็จก็นำเอามมาประยุกต์ใช้กับตัวเอง หนังสือบางเล่ม อ่านเมื่อ 10 ปีที่แล้ว อาจจจะไม่เข้าใจ ไม่ get เพราะอะไรหลาย ๆ อย่างยังไม่พร้อม พอเราได้เริ่มลงทุน แล้วกลับมาอ่านหนังสือเล่มเดิม เออ... เฮ้ย... มันเข้าใจ มัน make sense แบบนี้ก็มีเหมือนกันครับ :) passive income จากอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกหนึ่ง tool ที่หลาย ๆ คนใช้ในการ retire หรือ semi-retire จริตของใครมันอาจจะแตกต่างกัน ก็ลองศึกษากันดูนะครับ เราก็ได้แต่หวังว่า blog นี้ post นี้จะเป็น inspiration ให้กับใครหลาย ๆ คน ไม่มากก็น้อย  ก่อนสิ้นปี 2022, ในที่สุด สุดที่รัก
หลังที่ 2; VIC 23/12/2022; ก่อน Christmas จะเป็นหลังสุดท้ายที่ออกสื่อ แต่จะไม่ใช้หลังสุดท้ายที่จะซื้อ ปี 2023 ก็จะยังทยอยซื้อไปเรื่อย ๆ เท่าที่แรงเรามี ไม่ทำอะไรเกินตัว ไม่ได้สนใจว่าคนอื่นเข้าซื้อกันราคาเท่าไหร่ ได้ equity กันเท่าไหร่ post โอ้อวดกันเท่าไหร่ เราก็ซื้อเท่าที่แรงเรามี VIC ก็ยังเอื้อมได้อยู่ และเราก้ไม่ได้ซื้อในเขตหรูหราหมาเห่าอะไร หลังเล็ก ๆ 3 ห้องนอน VIC ก็น่าจะซื้อเก็บได้ปีละหลังอยู่ ก็มีคนดูแล portfolio ที่ VIC ที่เขารู้ requirement ของเรา ไม่ต้องคุยกันเยอะ VIC ก็น่าจะทยอยซื้อได้เรื่อย ๆ ทุกปี ถ้ายอดขายของ "J Migration Team" ยังเป็นแบบที่เป็นอยู่ ก็ต้องยอดขายไปเรื่อย ๆ ทุก ๆ เดือน นอกจาก VIC เราก็คงเบนเข็มไปที่ WA WA มีก็แล้ว 2 หลังและก็จะทยอยเก็บเล็กผสมน้อยไปเรื่อย ๆ diversify ไปเรื่อย ๆ ที่โพสต์มาทั้งหมดเราไม่ได้หวังจะอวดอ้างใคร เราโพสต์ใน blog และพื้นที่ของเรา; johnpaopeng.com เพื่อที่จะเป็น inspiration ให้กับหลาย ๆ คน From Zero to Hero นั้นทำได้ ซื่อสัตย์ สุจริต จริงใจ ขยัน และอดทน แล้วฟ้าจะประทานพร |
บันทึกชีวิตการลงทุน เล็ก ๆ น้อย ๆ เริ่มจากจุดเล็ก ๆ Archives
February 2023
|
RSS Feed