Off-the-Plan product

ใน portfolio ทั้งหมดที่เรามี เราอสังหาที่เป็น off-the-plan อยู่แค่ 3 หลัง
Gold Coast: x 1
VIC: x 2

เดี๋ยววันนี้เราขอเขียนข้อดีและข้อเสียของสินค้า off-the-plan กันนะครับ

Note1: เราเขียนจากมุมมองของคนซื้อ จากมุมของนักลงทุน เราไม่ใช่ real estate agent
Note2: เราไม่มี affiliate อะไรกับใคร ไม่มีสินค้าอะไรมาแนะนำ ดังนั้นไม่ต้องกลัวเรายัดของ

สินค้า off-the-plan ไม่ว่าจะเป็น apartment หรือ House and Land Package, nature มันก็จะคล้าย ๆ กันในแง่ของการลงทุน เพียงแต่ House and Land Package ที่เราเลือกซื้อ เราก็เลือกซื้อที่ไม่มี strata fee ไม่ค่าส่วนกลาง ซึ่ง apartment ก็จะมี strata fee มีค่าส่วนกลางที่ต้องจ่าย ก็แค่นั้นเอง

Disclaimer: ทุกสิ่งอย่างที่เราเขียน เราเขียนจากประสบการณ์การลงทุนอันน้อยนิดของเรานะครับ เราก็แค่ beginner เบี้ยน้อยหอยสังฆ์ก็คงเอาเราไปเทียบกับมือโปรต่าง ๆ ไม่ได้นะครับ บ้านหลังแรกในออสเตรเลีย ซื้อเมื่อวันที่ 14 Nov 2017 ก็มีประสบการณ์แค่ 5 ปีอ่อน ๆ เอง

ในความคิดเห็นของเรานะครับ

ข้อดี:
1. เราซื้อสินค้าในราคา as of today อย่าง House and Land Package ของเราที่ VIC ที่เพิ่ง settlement ไปตอน 14 Jul 2023, สินค้าตัวนี้เราซื้อเมื่อวันที่ 12 Sep 2022 เราก็ซื้อในราคาของวันที่ 12 Sep 2022 ก็จ่าย deposit ไปไม่ได้เยอะมาก แล้วก็เพิ่งมา settlement เมื่อวันที่ 14 Jul 2023 ที่ดินอะไรก็กลายเป็นชื่อเราละ (เจ้าของจริงคือธนาคารที่เรากู้ นอกจากว่าจะซื้อสดไปเลย)

2. เรามีเวลาในการเก็บตังค์ ทำ statement ทำยอดขายอะไรของเราก็ว่าไป เพราะเราซื้อในนามของบริษัทและ Trust ดังนั้นเราก็ต้องใช้ BAS ใช้ Profit and Loss Statement ของบริษัทเรา อย่างน้อยก็มีเวลา 9 เดือนในการทำเอกสารในการกู้เงินกับธนาคาร จริง ๆ ของเราต้อง settlement; Sep 2023 ด้วยซ้ำ ถ้า settlement; Sep 2023 ก็มีเวลาเตรียมตัว 1 ปี

3. เรา settlement ไปวันที่ 14 Jul 2023, ตอนนั้นมันก็จะเป็นแค่ที่ดินเปล่า ๆ เฉย ๆ เมื่อเรา settlement เสร็จ builder ก็จะเริ่มสร้าง ก็น่าจะประมาณอีก 9 เดือน เผื่อฝนตกด้วยนั่น นี่ โน่น เราคิดว่า 9 เดือนก็น่าจะเสร็จ สมมุติว่าบ้านเสร็จ 9 เดือน ราคาบ้านและที่ดินของเราก็น่าจะเพิ่มขึ้นจากราคาที่เราซื้อ ณ วันที่ 12 Sep 2022

สมมุตินะครับ ซื้อวันที่ 12 Sep 2022: ราคาบ้าน $600K สมมุติ ราคาตัวเลขกลม ๆ
Settlement: 14 Jul 2023 (เริ่มเป็นหนี้ เริ่มจ่ายดอกเบี้ยตั้งแต่วันนี้)
บ้านเสร็จ: Apr 2024, ราคาบ้านหรือมูลค่าตอนนั้นอาจจะขึ้นมาเป็น $680K อันนี้คือราคาประเมินตามสถานการณ์ supply & demand ช่วงนี้นะครับ ช่วงคนย้ายเข้าประเทศเยอะ ๆ

$80K ก็คือ equity ที่เพิ่มขึ้นมา
ถ้าเราอยากจะขายบ้านในราคา $680K ก็ทำได้ แต่ต้องจ่าย capital gain tax นะ!!!
หรือจะดึง equity ออกมาได้ (เราชอบอันนี้มากกว่า)

4. บ้านใหม่ brand new ไม่โทรม ไม่ต้องซ่อม

อาจจะมีข้อดีอื่น ๆ นะครับ แต่เราคิดได้แค่นี้จริง ๆ ณ ตอนนี้

ส่วนข้อเสียหละ:
1. เมื่อเรา settlement วันที่ 14 Jul 2023 นั่นคือเราจ่ายดอกเบี้ยธนาคารเลยทันทีนะครับ นอกจากว่าใครซื้อ cash เลย สมมุติว่า builder ใช้เวลาในการสร้าง 9 เดือน เราก็ต้องเสียดอกเบี้ย 9 เดือน กว่าจะหาคนเข้ามาเช่าอยู่

สมมุติว่า ดอกเบี้ยเดือนละ $2,000 (สมมุติ)
$2,000 x 9 เดือน
= $18,000

ถ้าใครมี income มา cover ตรงนี้ได้ก็ OK แต่ถ้าใครไม่มี ก็ต้องคิดให้ดี ๆ นะครับ เพราะเราต้องควักกระเป๋าทุก ๆ เดือน เดือนละ $2,000 เป็นระยะเวลา 9 เดือน ส่วนเรา เรา OK กับเดือนละ $2,000 เพราะเราก็มี cashflow มาจาก investment properties หลังอื่น ๆ ก็เลยสบายไป

ข้อเสียสำหรับเราก็คงจะมีแค่นี้หละมั้ง เพราะ House & Land Package ที่เราซื้อเอาไว้ ทาง developer เขาก็มี rental guarantee 2 ปี ก็ประมาณว่าทาง developer ก็คงทำการสำรวจมาแล้วแหละว่าบ้านแถว ๆ นั้นหาคนเช่าง่าย เขาค่อนข้างมั่นใจว่าบ้านสร้างเสร็จแล้ว มีคนเช่า ถ้าไม่มีคนเช่า เขาก็จะจ่ายค่าเช่าให้ (market rate) เป็นระยะเวลา 2 ปี อันนี้เขาก็อุ่นใจมานิดหนึง แต่เขาก็ไม่ได้จ่าย market rate 100% นะครับ เขาก็มี fine print ของเขาอยู่ แต่เราก็ไม่ได้สนใจตรงจุดนั้น แค่มี rental guarantee 2 ปี เราก็เอาแล้ว!!!

blog นี้ก็คร่าว ๆ ข้อดีข้อเสียที่เราคิดได้นะครับ
อาจจะไม่ครอบคลุมทั้งหมด
เขียนได้เท่าที่คิดได้ ใครคิดอะไรได้ ก็ add มาใต้ comment ได้นะครับ มาแชร์และแบ่งปันข้อมูลและความคิดเห็นกัน

​