จอห์น เผ่าเพ็ง เพราะฉะนั้น
  • Blog; journal of life
  • Daddy Diary
  • Investment Diary
  • Business Tips and Tricks
  • ข้างขอบเตียง Cancer
  • ครูไทยในต่างแดน
  • ebooks
  • About
  • กราบขอบคุณ

Redraw and Refinance ไม่เหมือนกัน

20/9/2020

 
ช่วงนี้เป็นช่วงการซื้อบ้าน ซื้อเป็น family home ของครอบครัวเรา
เพราะที่ผ่านมา มันเป็นการซื้อเพื่อการลงทุน ดังนั้นหลักในการขอทำเรื่องกู้เงินก็จะมีรายละเอียดปลีกย่อยที่แตกต่างกันออกไปและก็มีอะไรหลายอย่างที่เราต้องศึกษาและเรียนรู้

ที่ผ่านมาเราซื้อ apartment เพื่อการลงทุน ราคามันก็ไม่ได้เยอะมาก เวลาทำเรื่องกู้เรื่องอะไรเราก็ไม่ค่อย worries มากเพราะเราก็พอรู้ศักยภาพทางด้านการเงินของเราอยู่

แต่ตอนนี้จะซื้อบ้านเพื่ออยู่เอง สนนราคามันก็อีกรูปแบบหนึ่ง มันก็มีอะไรก็จะต้องคิดเยอะ ต้องวางแผนกันเยอะ

เรามี investment apartment อยู่ 2 หลังที่จ่ายตังค์หมดแล้ว ไม่ติด mortgage และก็มีอีก 1 หลังก็ยังติด mortgage อยู่แต่ก็ไม่มากนัก

สิ่งที่เราอยากจะบอกกันหลาย ๆ คนก็คือ:


1. ที่ประเทศออสเตรเลีย เราไม่สามารถเอาบ้านเข้าธนาคารเพื่อกู้เงินออกมาได้ มันไม่เหมือนที่เมืองไทย ที่เมืองไทยเราสามารถเอาบ้านเอาที่ดินเข้าธนาคารแล้วก็กู้เงินออกมาได้ ก็นี่แหละที่มาของที่ดินและก็บ้านที่เมืองไทยที่โดนยึดกันเยอะ ๆ แต่ที่ประเทศออสเตรเลียไม่มีแบบนั้น ดังนั้น apartment 2 หลังที่เรามี เราจะเอาไปเข้าธนาคารแล้วขอเงินกู้ออกมาก็ไม่ได้ หลาย ๆ คนอาจจะคิดว่าก็เอาไป re-finance ไง อ๋อ.... ไม่ได้จ๊ะ re-finance ต้องเป็นบ้านหรือ apartment ที่ยังผ่อนไม่หมดเท่านั้น บ้านหรือ apartment ที่ผ่อนหมดแล้วหรือไม่ได้เป็นหนี้ธนาคาร จะมาทำเป็น re-finace ไม่ได้ (read point 2)

2. 
Refinance คือการที่เราตอนนี้ผ่อนบ้านอยู่กับธนาคาร 1 อย่างเช่น WestPac สมมุติว่าตอนนี้เราผ่อนบ้านอยู่กับ WestPac ดอกเบี้ย 4.00% และมีหนี้อยู่ประมาณ $200,000.00 ถ้าเรา refinance ก็หมายความว่าเราจะไปยืมเงินมาจากธนาคารอื่นมาปิด WestPac สมมุติว่าดอกเบี้ยของ NAB อยู่ที่ 3.25% ซึ่งก็ถือว่าถูกและประหยัดกว่า WestPac การ refinance ก็คือ

- เราไปทำเรื่องกู้กับ NAB แล้วให้ NAB มาจ่าย $200,000 ที่เราเป็นหนี้กับ WestPac
- แล้วเราก็ไปผ่อน $200,000 กับ NAB ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ถูกกว่า นั่นก็คือเราจ่ายดอกเบี้ยอยู่ที่ 3.25% แทนที่จะจ่าย 4.00% ที่ WestPac อย่างนี้เป็นต้น

แบบนี้แหละเราเรียกว่า re-finance
​

3. 
Redraw คือการถอนเงินออกจากบัญชีที่เราทำงานผ่อนบ้าน สมมุติว่าเราซื้อบ้านราคา $700,000 แล้วก็ผ่อนกับ WestPac ด้วยดอกเบี้ยที่ 4.00%
- สมมุติว่าราคาบ้าน $700,000 เรากู้มาแค่ $500,000 ซึ่งก็แสดงว่าเราเป็นหนี้ธนาคารแค่ $500,000 + ดอกเบี้ย 4.00%
- เราก็ผ่อนบ้านมาเรื่อย ๆ 2-3 ปี ช่วงไหนเรามีเงินเยอะ เราก็รีบโปะ สมมุติว่าเราจ่ายธนาคารไปแล้วซัก $300,000 เหลือเป็นหนี้ $200,000 + ดอกเบี้ย
- เรากำลังจะซื้อบ้านอีกหลังราคา $800,000 (สมมุติ) เราทำเรื่องกู้แล้ว นั่น นี่ โน่น ที่ NAB แต่เงินมันยังขาดอยู่ $250,000 
- อ้าว เฮ้ย เรามีเงินที่เราผ่อนบ้านอีกหลังอยู่ที่ WestPac หนิ เราผ่อนไปแล้ว $300,000 เราก็สามารถ redraw เงินตรงนั้นออกมาได้ $250,000 เพื่อที่จะมาโปะบ้านอีกหลังที่เราซื้อ $800,000 ที่เงินมันยังขาดไป บางทีชีวิตมันก็ no choice เราก็ต้องถอนตัวนั้นออกมา

ก็แสดงว่าเราก็จะเป็นหนี้กับ WestPac $200,000 + $250,000 ที่ redraw ออกมา + ดอกเบี้ย 4.00% และก็เป็นหนี้กับ NAB เพราะซื้อบ้านอีกหลัง ก็แสดงว่าเราเป็นหนี้ 2 ที่ ซึ่งบางทีเราก็ต้องคิดให้ดี ๆ 

สุดท้ายแล้วเราก็ต้องดูศักยภาพในการจ่ายคืนของเราด้วย ว่าเราไหวไหม อย่าทำอะไรเกินตัว
ถ้าเราคิดว่าเราไหว ก็จัดการเลยสิจ๊ะ รออะไร

นี่แหละ redraw กับ refinance ไม่เหมือนกัน
และที่ประเทศออกสเตรเลียก็ไม่สามารถเอาบ้านเข้าไปเป็นหลักค้ำประกันได้ มันช่วยได้แค่ในเรื่องของ equity ที่เราเคย post ไปเมื่ออาทิตย์ที่แล้ว

หากชีวิตยังไม่สิ้น ก็ต้องดิ้นกันต่อไป


Comments are closed.

    บันทึกชีวิตการลงทุน เล็ก ๆ น้อย ๆ เริ่มจากจุดเล็ก ๆ 

    Archives

    February 2023
    January 2023
    December 2022
    October 2022
    September 2022
    May 2022
    April 2022
    March 2022
    September 2021
    August 2021
    March 2021
    January 2021
    September 2020
    June 2020
    May 2020
    April 2020
    March 2020
    January 2020
    December 2019
    November 2019
    October 2019
    September 2019
    August 2019
    July 2019
    June 2019
    May 2019
    April 2019
    March 2019
    February 2019
    January 2019
    December 2018
    November 2018
    October 2018
    September 2018

    RSS Feed


  • Blog; journal of life
  • Daddy Diary
  • Investment Diary
  • Business Tips and Tricks
  • ข้างขอบเตียง Cancer
  • ครูไทยในต่างแดน
  • ebooks
  • About
  • กราบขอบคุณ