Equity and Servicing

ช่วงนี้เราก็วิ่งวุ่นอยู่กับเอกสารการขอทำ pre-approved home loan 
ปรากฎว่า pre-approved ได้น้อยมาก
เราก็งง ว่า huh อะไรนะ เรามี equity ตั้งเยอะแยะ ทำไมกู้ได้แค่นี้
แต่ก็นั่นแหละ ทุกสิ่งอย่างในชีวิตมันคือการเรียนรู้
เราก็จะได้รู้ว่า มุมมองของ bank เขาเป็นอย่างไร
มันแตกต่างจากมุมมองของเราแบบไหน
และเราจะต้องทำยังไงเราถึงจะกู้ได้มากกว่านี้

เรากู้ home loan กับ RAMS มาแล้ว 2 ครั้ง ก็ไม่เห็นมีปัญหา เราก็คิดว่าทุกอย่างมันจะต้องผ่านฉลุย อะไรประมาณนี้

โอ๊ว เปล่าเลย
ทุกปี สถานการณ์การทำงานเปลี่ยน
ความสามารถในการจ่ายเงินคืนให้ bank เปลี่ยน

ไอ้เราก็คิดว่า เฮ้ย apartment 2 หลังที่เรากู้มา หลังแรกเราจ่ายหมดภายใน 2 เดือนนะ และหลังที่ 2 ก็ประมาณ 9 เดือนนะ

เปล่าเลย ธนาคารเขาไม่ได้สนใจอะไรตรงจุดนั้นเลย
เขาจะดูแค่ว่า รายได้เธอตอนนี้เท่าไหร่
เธอจะมีกำลังในการจ่ายเงินคืนมั้ย

ธนาคารเขาคิดแค่นี้จริง ๆ 

วงเงินที่เราต้องการกู้ตอนนี้ กับวงเงินที่เรากู้ตอนซื้อ investment properties มันก็แตกต่างกัน
เราจะคิดเหมารวมเอาว่า เฮ้ยที่ผ่าน ๆ มาเราก็กู้ได้ ตอนนี้เราก็ต้องกู้ได้ด้วยสิ
เปล่าเลย
การกู้แต่ละครั้ง ก็ต้องมานั่งดู liability และ asset มันใหม่หมดเลย

ก่อนที่จะทำเรื่อง pre-approved กับ RAMS เราก็คิดว่าเรามี equity เยอะอยู่นะ

Equity ก็คือทรัพย์สินที่เรามี ก็ investment properties ที่เรามี + กับหุ้นใน stock market ก็เยอะอยู่

Liability เราแทบจะไม่มีอะไรเลย
ก็มีแค่ AMex card  1 ใบ ซึ่งก็ไม่เคยเป็นหนี้เลย จ่ายหมดทุก ๆ เดือน และก็ investment property หลังที่ 3 ที่เราซื้อช่วง Jan 2020 ซึ่งก็เหลือไม่กี่เท่าไหร่เอง

เราก็คิดว่า เฮ้ย equity เราเยอะ
เราต้องกู้ได้เยอะสิ
เปล่าเลย 

equity ก็คือ equity 
loan servicing ก็คือ loan servicing 
มันคนละส่วนกัน ต้องแยกกันให้ออก

loan servicing หรือเรียกกันสั้น ๆ ว่า "servicing" คือความสามารถหรือศักยภาพในการจ่ายเงินคืนให้กับธนาคาร

apartment 2 หลังแรกที่เราสามารถกู้ได้กับ RAMS ก็เพราะตอนนั้นเรายังรับราชการ ยังทำงานประจำอยู่ มี Payslip มีเงินเข้ามาทุก ๆ 2 weeks ว่างั้นเถอะ ธนาคารก็คำนวณมาว่า เออ คนนี้มันคงจะมีเงินเดือนมาจ่ายคืนให้กับธนาคารแหละ เพราะรับราชการหรือเป็นลูกจ้างที่มีรายได้แน่นอน

แต่มาคราวนี้ เราไม่ได้สอนหนังสือแล้ว ไม่มี payslip ก็เลยต้องใช้ financial statement ของธุรกิจอย่างเดียว ซึ่งของเราก็มีของปี 2019 ยังไม่ได้ทำของปี 2020 เพราะธุรกิจสามารถยื่นช้าได้ 1 ปี

ปรากฎว่าเรากู้ได้ แต่กู้ได้น้อยมาก
ถ้าจะกู้ได้น้อยขนาดนั้น ก็เก็บเงินแล้วจ่ายสดไปเลยก็ได้มั้ง แต่จ่ายสดก็อีกแหละ เดี๋ยวก็ต้องจ่ายภาษีเพิ่มอีก นั่น นี่ โน่น และการจ่ายสดมันก็ไม่ใช่ทางออกของทุก ๆ เรื่องเสมอไป มันสบายใจ แต่ไม่มี leverage ซึ่งก็ไม่ดี

สรุปคือ เราต้องยื่นภาษีของปี Jun 2020 แล้วค่อยทำเรื่อง pre-approved อีกรอบ

คราวนี้นอกจาก RAMS แล้ว เราก็จีบ ๆ Aussie Home Loan เอาไว้ด้วย
ก็ต้องมานั่งทำบัญชีกัน ทั้งของบริษัทและก็ทั้งส่วนบุคคล
ก็ดีเหมือนกัน มันจะได้เสร็จ ๆ ไป
ก็จะได้เอาตัวเลขของปี Jun 2020 มาใช้ในการขอ pre-approved home loan กันอีกรอบ
ในขณะเดียวกันก็คงจะหยอดกระปุกต่ออีก 2-3 เดือน 
หยอดกระปุกเอาไว้เป็นแผนสำรอง เผื่อ pre-approved คราวนี้ ได้ตัวเลขไม่เท่าตามที่เราต้องการ ถ้ามันต้องจ่ายสด บางทีมันก็ต้องทำ เพราะเราก็อยากจะได้บ้านภายใน Dec 2020

ถ้าเรากู้ตังค์เพื่อมาซื้อ investment property ไม่มีปัญหาอะไรเลย เพราะ investment property ที่เราซื้อมันก็ไม่แพงอยู่แล้ว apartment เล็ก ๆ 2 ห้องนอน 60 ตารางเมตร
แต่บ้านที่เราจะซื้อ มันคือบ้านและมีพื้นที่ มีที่ดินด้วย ไม่ใช่แค่ unit เฉย ๆ 
และบ้านที่พวกเราดูกันก็ประมาณ 500 - 650 ตารางเมตร ราคามันก็จะอีกแบบหนึ่ง
เราไม่ต้องการบ้านหลังใหญ่ แต่เราต้องพื้นที่ ต้องการสวนหลังบ้าน เอาไว้ปลูผักเอาไว้กินเองตอนแก่ ก็แค่นั้นเอง

​ชีวิตบั้นปลายว่างั้นเถอะ

รายละเอียดและ detail ต่าง ๆ มันก็เลยจะแตกต่างจากการซื้อ investment property นิดหนึง

ทุกเหตุการณ์เราก็ได้เรียนรู้เสมอ
อย่างน้อยเราก็รู้ว่า "อ๋อ equity มันคือแบบนี้นะ servicing มันคือแบบนี้นะ"
แต่มันก็จะเป็นแค่ครั้งนี้ครั้งเดียวแหละ ที่มันอาจจะวุ่นวายหน่อย อาจจะด้วยวงเงินที่เราต้องการ
ถ้าเสร็จจากการทำ pre-approved หรือ home loan ในครั้งนี้แล้ว ครั้งต่อ ๆ ไปก็คงจะเป็นแค่พวก investment properties แล้วหละ ซึ่งเราก็ซื้อไม่แพงอยู่แล้ว มันก็กู้ง่ายอยู่แล้ว ตรงนั้นไม่ได้หนักใจอะไร

ก็เอาให้ผ่านเรื่องนี้ไปให้ได้ก่อน ถ้าผ่านตรงนี้ไปได้ ที่เหลือก็คงง่ายแล้วหละ

เหนื่อยหน่อยนะช่วงนี้
​เฮ้อ....